城規會施加建築高度限制是否合理？

案件基本資料

• 案件名稱：Town Planning Board v Oriental Generation Limited
• 法院：高等法院上訴法庭 (Court of Appeal, CA)
• 法官：林文瀚副庭長、鮑理賢上訴庭法官、潘兆童法官

案情摘要

Oriental Generation Limited (OGL) 計劃重建位於九龍觀塘道的啟德大廈。城市規劃委員會 (Town Planning Board) 隨後修訂分區計劃大綱圖 (Outline Zoning Plan, OZP)，對該地段施加三項限制：建築物高度限制 (Building Height Restriction, BHR)、非建築用地 (Non-Building Area, NBA) 及建築間距 (Building Gap, BG)。OGL 認為這些限制屬任意且不合理，嚴重影響重建規劃，遂提出司法覆核挑戰城規會的決定。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：(1) 城規會施加的三項限制是否屬於越權 (ultra vires) 或違憲；(2) 城規會的決策過程是否存在程序不公，特別是關於城規會成員在聽取陳述與參與決策時的出席情況；(3) 城規會施加限制的理據是否合理，以及其是否考慮了無關因素。

判決理由

法庭裁定，城規會施加的三項限制缺乏足夠證據支持，屬任意決定。特別是關於建築高度限制，城規會未能證明 130mPD 的高度足以讓發展商充分利用地積比率 (plot ratio)。此外，關於非建築用地與建築間距，城規會未能提供充分的視覺影響評估或通風研究。法庭亦指出，城規會成員在聽取陳述與參與決策時的出席情況不一致，且未確保所有參與決策的成員均充分了解陳述內容，構成程序不公。

引用案例與條文

Kwan Kong Co. Ltd v Town Planning Board [1996] 2 HKLRD 363; Lam Siu Po v Commissioner of Police (2009) 12 HKCFAR 237; R (Lewis) v Redcar & Cleveland BC [2009] 1 WLR 83; Porter v Magill [2002] 2 AC 357.

裁決與命令

上訴庭駁回城規會的上訴，維持原審法官撤銷該三項限制的決定，並將案件發還城規會重新考慮。城規會須支付 OGL 在上訴中的部分訟費。

判決啟示

本案強調城規會作為行政機關，在施加限制時必須具備充分的證據支持，且必須確保決策過程的程序公正。特別是當城規會成員未全程參與聽證時，必須確保其在決策前已充分掌握相關陳述內容，否則構成程序不公。

免責聲明

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