China Orchid International Limited 等 LDCS7000/2018

案件基本資料

• 案件名稱：China Orchid International Limited and Others v Fujitec (HK) Company Limited and Others
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：Michael Wong（主審裁判官）、Lawrence Pang（審裁處成員）

案情摘要

申請人合共持有鰂魚涌海旁地段第2號E段第6分段81.603%的不可分割份數，地段上建有於1972年落成的Wah Ha Factory Building。申請人依據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（Land (Compulsory Sale for Redevelopment) Ordinance）申請強制售賣整個地段，以便重新發展。部分答辯人反對，爭議包括建築物的現有用途價值、未經批准建築工程的估值、建築物年齡及維修狀況、申請人是否已採取合理收購步驟，以及拍賣儲備價。審訊期間，部分答辯人撤回反對或已出售其權益。

核心法律爭議

核心問題是：(1)申請人是否達到適用的80%持有門檻；(2)建築物的年齡或維修狀況是否足以證明重新發展合理；(3)申請人是否以公平合理條件採取合理步驟收購少數權益；(4)未經批准建築工程是否具有市場價值；及(5)儲備價是否只應反映地段本身的重新發展潛力。答辯人主張建築物仍然安全、維修成本相對現有用途價值不高，並提出經濟困難及特殊買家利益等理由。

判決理由

審裁處認為適用門檻為80%，申請人持有81.603%，故有資格提出申請。根據條例第4(2)(a)及(b)條，年齡、設計過時、消防及升降機設施老化、結構及維修狀況，以及建築物未能符合現代使用需要，均可整體考慮；毋須證明建築物目前不安全，亦毋須先證明所有建築問題可以修復。現有用途價值（existing use value）須按物業於估值日的實際狀況評定，未經批准建築工程如具有市場現實價值，應納入估值。條例並無賦予以困難或比例原則拒絕售賣的剩餘酌情權。申請人只須提出大致公平合理的收購條件，而非要求審裁處作出最終估值。儲備價則按地段本身的重新發展價值釐定，不包括個別大業主可能享有的特殊利益。

引用案例與條文

主要依據包括《土地（為重新發展而強制售賣）條例》第3、4及5條及附表1、2；Intelligent House Limited v Chan Tung Shing確立「可供租用標準」；Capital Well Ltd v Bond Star Development Ltd說明合理收購要約只須落在公平合理範圍；Pacific Base Holdings、Good Faith Properties及Able Luck確認條例下沒有以困難或比例原則拒絕售賣的剩餘酌情權；Join Union及相關案件確認未經批准建築工程可具有市場價值。

裁決與命令

申請獲准。審裁處命令整個地段以公開拍賣方式出售，以便重新發展；委任Anthony Chow及Anna Chow為受託人，並批准5,125,000,000港元的儲備價。買方須在成為業主後六年內完成重新發展並使建築物適合佔用。部分訟費按同意命令處理，其餘訟費作初步命令。

判決啟示

判決確認，建築物毋須已達到危險或不能使用的程度，年齡、設計過時及未能符合現代標準已可支持重新發展。未經批准建築工程不會因違法而自動沒有市場價值。儲備價不得加入大業主因鄰近地段或個別策略而產生的特殊利益。

免責聲明

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