強制售賣舊樓合併地盤底價如何釐定？

案件基本資料

• 案件名稱：First Kind Limited v Liu Keng Chor (LDCS 12000/2014 等)
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：黃國偉 (His Honour Judge KW Wong)

案情摘要

申請人為多個相連舊樓地段的多數業權人，根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》(Land (Compulsory Sale for Redevelopment) Ordinance, LCSRO) 提出強制售賣申請。小業主代表申請將多個申請合併審理，並要求裁定審裁處是否有權將多個地段視為一個合併地盤，從而以「合併地盤」的價值而非個別地段價值來釐定拍賣底價。審裁處先前裁定雖有權合併審理，但底價仍須按個別地段計算。現各方就該裁決申請上訴許可及訟費變更。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：審裁處是否有權或酌情權將多個強制售賣申請合併為一個地盤拍賣，以及在合併拍賣下，底價應否反映合併地盤的整體重新發展價值 (Redevelopment Value, RDV)。此外，亦涉及未參與初步爭議的答辯人是否有權申請上訴許可。

判決理由

審裁處認為，根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》(LCSRO)，審裁處雖有酌情權將多個申請合併審理，但強制售賣令的標的物僅限於原申請地段。因此，底價必須按個別地段計算，不能直接反映合併地盤的整體價值。然而，鑑於審裁處過往對此類法律問題存在相互衝突的裁決，且涉及小業主財產權益，審裁處認為上訴具有合理成功機會，且符合公眾利益，故批准上訴許可。

引用案例與條文

Good Faith Properties Ltd v Cibean Development Co Ltd [2014] 5 HKLRD 534; Capital Well Limited v Bond Star Development Limited (2005) 8 HKCFAR 578; Flywin Co Ltd v Strong & Associates Ltd [2002] 2 HKLRD 485.

裁決與命令

審裁處駁回其中一名答辯人 (R1 in CS-13) 的上訴許可申請，但批准其餘答辯人的上訴許可申請。關於訟費，審裁處維持原先的訟費令，即申請人須承擔答辯人在初步爭議中的訟費，並就上訴許可申請的訟費作出相應安排。

判決啟示

本案確立了在強制售賣申請中，即使審裁處批准合併審理，底價釐定仍須嚴格遵守《土地（為重新發展而強制售賣）條例》的規定，即以個別地段為基礎。此裁決釐清了審裁處在處理合併地盤申請時的權限限制，對未來類似案件具有重要參考價值。

免責聲明

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