Dragon Rise Finance Limited HCMP486/2025

案件基本資料

• 案件名稱：Dragon Rise Finance Limited v Ho Lik Hang and another
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：鄭潔儀法官 (Cheng J)

案情摘要

原告 Dragon Rise Finance Limited 是《放債人條例》下的註冊放債人。第一被告於2023年9月11日借款500萬元，並以新界丈量約份第82約地段第1087號B段作為抵押；有關法定押記其後於土地註冊處登記。第一被告欠款後，原告取得欠款的缺席判決，並申請收回土地管有。第二被告主張她早於2010年與第一被告簽訂中文書面協議，支付土地及興建小型屋宇的費用，並享有要求轉讓土地及房屋的權利，因此反對交出管有。

核心法律爭議

第二被告是否因書面協議、付款或信託而取得可對抗原告法定押記的權益？未登記的書面協議是否受《土地註冊條例》規管？原告的押記是否優先於第二被告所稱的實益權益，以及該問題能否作為初步問題處理？

判決理由

法官認為第二被告的權利必須源自書面協議，而非獨立產生的未書面衡平權益。既然雙方意圖已有書面證據，不能以推定信託取代協議；協議內容亦是日後轉讓全部權益，而非形成法律權與衡平權分離的共同意圖建設性信託。Quistclose信託須有交付予受託人的款項或財產及特定目的，但B段並非第二被告轉移給第一被告的財產。書面協議屬影響土地的可登記文書，卻未有登記。根據《土地註冊條例》第3(1)及4條，已登記押記優先，原告是否知悉協議並不影響優先次序。

引用案例與條文

Poon Loi Tak v Poon Loi Cheung Desmond [2024] 4 HKLRD 611及 Liu Wai Keung v Liu Wai Man [2013] 5 HKLRD 9支持已有實際意圖時不適用推定信託。Mui So Bing v Wan Chi Shing [2020] 1 HKC 85說明書面協議可取代未書面衡平權益。China Life Trustees Ltd v China Energy Reserve [2024] 27 HKCFAR 359闡述Quistclose信託。法院並依據《土地註冊條例》作出優先次序裁定。

裁決與命令

原告在經修訂傳訊令狀中勝訴，法院判令兩名被告交出B段空置管有。訟費問題押後由法庭另行聽取，判決沒有裁定第二被告與第一被告之間的最終權利。

判決啟示

土地付款或建屋本身不會在已有書面協議時自動產生獨立未登記衡平權益。可登記而未登記的書面土地協議，不能優先於其後已登記的法定押記；押記人的實際或推定知情通常不影響《土地註冊條例》下的優先次序。

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