Wong Tak Keung Stanley HCA761/2022

案件基本資料

• 案件名稱：Wong Tak Keung Stanley and Claudia Canepa Wong v The Incorporated Owners of Grenville House and Synergis Management Services Limited
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：Wilken KC（高等法院暫委法官）

案情摘要

原告為 Grenville House 一個頂層單位及部分屋頂的業主；首被告為大廈業主立案法團，次被告 Synergis 曾任物業管理公司，其後訴訟中止。自2017年起，單位出現多處滲水，原告指水源來自屋頂及外牆等公用部分，並指被告未妥善維修。2020年底，單位因煤氣喉管問題一度停止供氣，原告另支付190,000港元裝修按金，要求日後退還。原告主張被告在滲水、煤氣工程批准及按金方面違約、疏忽或歧視；被告否認歧視，並指原告拒絕提供進入單位進行工程的機會。

核心法律爭議

主要爭議包括：滲水是否源自公用部分；首被告依《建築物管理條例》(Building Management Ordinance)及公契是否有維修義務；原告是否阻礙維修；煤氣工程是否遭不合理延誤或歧視；按金是否應退還；以及原告能否取得強制性禁制令、損害賠償及利息。

判決理由

法庭認為，首被告在獲悉公用部分有缺陷後，負有調查並尋求合理補救的責任，但並非保證單位必然乾燥的絕對責任。專家及客觀證據顯示，除一處外，滲水均來自屋頂或外牆等公用部分，而且仍有水分滲入。然而，原告未能證明現時水源、具體補救方案或損害金額；訴因由成因、持續時間、補救工程至量化損失形成的「鏈條」在後段中斷。原告亦曾拒絕或未有容許進入進行工程，成為違約的主要原因。因此只能判給名義損害賠償，並以獨立專家制定補救方案。

引用案例與條文

法庭引用《建築物管理條例》(Building Management Ordinance)第18(1)(a)及(c)條、公契相關條款，以及 Henderson v Henderson (1843) 3 Hare 100、The Ikarian Reefer [1993] 2 Lloyds Rep 68、Born Chief Co v Tsai [1996] 2 HKLR 188、Lee Ming Yueh v Broadway-Nassau Investments Ltd [2012] 5 HKLRD 208、Grace International Ltd v The Incorporated Owners of Fontana Gardens [1996] 4 HKC 635、Lam Suk Yee v The Incorporated Owners of Kam Kin Mansion [2019] HKCA 1289等。這些案例分別支持既判事項、專家獨立性、未能在審訊證明損失不得另行評估，以及公用部分維修責任等原則。

裁決與命令

原告僅在滲水成因方面勝訴，獲判名義損害賠償100港元，無利息；煤氣及按金申索被駁回，強制性禁制令被拒。雙方須委任獨立專家制定及核證補救方案；原告只獲滲水及成因部分30%訟費，其餘按爭議項目分配，並採用區域法院訟費標準。

判決啟示

判決顯示，證明公用部分造成滲水並不足以取得實質賠償；原告仍須證明現時成因、必要工程及量化損失。法院拒絕把強制性禁制令視為自動救濟，並在訴訟證據不足時以寬限方式保留案件，警告若補救程序失敗，仍可駁回申索。

免責聲明

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