小西灣 訴 Paul KO LDBM126/2024

案件基本資料

• 案件名稱：富怡花園（小西灣）業主立案法團 訴 Paul KO 及 CHEUNG Mei Har
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：Lee Siu-ho, District Judge（土地審裁處主持審裁官）

案情摘要

申請人富怡花園（小西灣）業主立案法團，向兩名共同業主 Paul KO 及 CHEUNG Mei Har 提出建築管理申請。兩名答辯人於1996年把單位內按核准圖則建造的封閉式廚房改為開放式廚房，拆除兩幅非承重內隔牆及廚房門，當時未向建築事務監督申請批准。申請人於2024年才要求恢復原狀，答辯人其後按小型工程程序重建牆身及安裝防火自掩門。申請人仍要求聲明、強制復原及損害賠償。

核心法律爭議

1996年工程是否屬《建築物條例》下無須事先批准的豁免建築工程，或屬未經批准建築工程；拆牆及拆門是否違反當時的消防及逃生規定、地契條件、屋苑公契及《建築物管理條例》；2024年復原工程是否須經建築事務監督批准，以及是否已按核准圖則復原廚房。

判決理由

審裁處接納答辯方專家證據，認定廚房門並非鄰近單位逃生路線，核准圖則亦沒有顯示其為防火或自掩門；兩幅牆及廚房門均非承重構件。1996年適用的法例及守則，並沒有要求住宅單位廚房牆或門具指定耐火時效；1996年《耐火結構守則》在工程完成後才生效。因此，工程沒有違反當時規例，符合當時《建築物條例》第41(3)條的豁免條件，不屬未經批准建築工程。公契禁止的是結構改動，而本案內隔牆並非建築物結構的一部分。2024年工程則符合小型工程簡化要求，且已大致恢復核准圖則所示的四面封閉廚房。

引用案例與條文

法院引用 Mariner International Hotels Ltd v Atlas Ltd，說明《建築物條例》第41(3)條豁免的條件；引用 Westlands Garden (IO) v Oey Chiou Ling 及 Tam Sze Man v Shan Tsui Court (IO)，認定非結構性內隔牆通常不屬公契所禁止的結構改動。亦參考 Building Authority v Appeal Tribunal (Buildings)、Joytex Development Ltd v Super Homes Ltd 及 Filipino Club v Building Appeal Tribunal，但認為其事實或法律背景與本案不同。

裁決與命令

申請人的申索被駁回。申請人須立即自行支付費用，撤銷在土地註冊處就答辯人單位登記的待決訴訟。訟費原則上由申請人支付，按區域法院級別評定；命令 nisi 在14日內無人申請更改時成為絕對命令。

判決啟示

判決強調，建築工程的合法性須按工程進行時適用的法例、守則、核准圖則及公契逐一判斷，不能以後來制定的消防標準追溯適用。法院亦警告，其他屋苑的圖則、公契、地契條件、工程日期及專家證據可能不同，本判決不應被視為普遍適用的開放式廚房規則。

免責聲明

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