小西灣 訴 Paul KO LDBM126/2024

案件基本資料

• 案件名稱：富怡花園（小西灣）業主立案法團 v Paul KO、CHEUNG Mei Har
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：Lee Siu-ho（主持土地審裁處的區域法院法官）

案情摘要

Respondents Paul KO及CHEUNG Mei Har於1995年購入富怡花園一個住宅單位。約於1996年，他們拆除廚房兩幅非承重內牆及廚房門，將原有封閉式廚房改為開放式廚房，當時沒有向屋宇事務監督申請批准圖則或同意。業主立案法團直至2024年才要求還原，Respondents其後按照原核准圖則重建兩幅牆及安裝廚房門。法團主張兩次工程違反《建築物條例》、大廈公契及《建築物管理條例》，並要求聲明、還原命令或損害賠償。

核心法律爭議

1996年工程是否屬《建築物條例》下不涉及建築物結構的豁免建築工程，因而毋須事先取得批准；工程是否違反當時消防及逃生規定、公契或《建築物管理條例》；2024年還原工程是否須經事先批准，以及是否已按核准圖則還原廚房。

判決理由

審裁處接納Respondents專家意見，認為1996年適用的規例及守則並沒有要求住宅單位廚房的內牆或門具特定耐火時限。廚房門不鄰近單位的逃生路線，兩幅牆及門均非承重或結構構件，拆除亦沒有增加火災或公共安全風險。因此工程符合當時《建築物條例》第41(3)條及其但書，屬豁免建築工程，不受第14(1)條事先批准要求約束。公契第21條亦容許業主進行不造成結構損害或妨礙他人使用的內部裝修。就2024年工程而言，兩幅新牆符合小型工程項目3.39及簡化規定；新門亦毋須事先批准，而工程已大致按核准圖則還原。

引用案例與條文

主要依據包括《建築物條例》第14(1)、41(3)、14AA條及《小型工程監管制度》相關條文。The IO of Elite Garden v Profit More Co Ltd [2002] 2 HKLRD 518及Westlands Garden (IO) v Oey Chiou Ling [2011] 2 HKLRD 421說明公契中「結構改動」的通常含義；Tam Sze Man v Shan Tsui Court (IO) [2011] 5 HKLRD 434支持拆除非結構內隔牆不構成結構改動。Joytex Development Ltd v Super Homes Ltd [2018] HKCFI 2286因事實、時間及證據不同而被區分。

裁決與命令

申請被駁回。法團須自費立即撤銷在土地註冊處就該單位登記的訴訟待決通知。除既有訟費命令外，訴訟、審訊及保留訟費由法團支付，按區域法院訟費標準評定。

判決啟示

判決強調，建築工程是否合法須按工程進行時適用的法例、核准圖則及消防守則判斷，不能直接套用現行標準。法官亦提醒，其他屋苑、不同時期或不同核准圖則可能導致不同結果；業主及業主立案法團應在施工或提訴前查閱文件並尋求專業意見。

免責聲明

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