Vetzera Company Limited HCA2164/2025

案件基本資料

• 案件名稱：Vetzera Company Limited 訴 The Incorporated Owners of White Jade Building
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：Jonathan Chang SC（高等法院副法官）

案情摘要

原告 Vetzera Company Limited 為 White Jade Building 四樓4A及4B號單位的業主，被告為該大廈的業主立案法團。大廈各單位的食水喉經公共管道通往個別單位。2025年起，3A及2A單位出現受4A單位附近喉管疑似漏水影響的滲水。原告主張管道內、分支至4A單位前的漏水喉屬大廈公用部分，要求被告負責維修。水務署曾發出修葺通知，原告遂申請臨時禁制令，要求被告不得妨礙其開啟管道外牆並進行外部維修。被告承諾安排專業調查，並在確認屬公用部分缺陷後進行建議修葺。

核心法律爭議

本案涉及臨時禁制令 (interlocutory injunction) 是否應批准。爭議包括漏水喉是否漏水來源及大廈公用部分、原告提出的外部維修是否較適當，以及內部維修這一較少干擾的替代方案是否使便利平衡偏向拒絕禁制令。另須考慮禁制令條款是否足夠明確可予執行。

判決理由

法院認為證據足以顯示漏水喉的來源及公用部分身分存在可審理的嚴重爭議，但無須在中間程序中作出最終裁定。申請結果取決於便利平衡 (balance of convenience) 及減低不公風險的原則。直接從4A單位廁所內開牆維修，較簡單、費用較低，預計約45日，相關不便可由損害賠償補救。相反，外牆開口及搭棚可能損害大廈結構、防水系統及其他住戶利益。既有較安全的內部方案，法院不會批准具侵入性且造成新風險的外部工程。申請條款亦因未明確界定工程位置及可進入的其他喉管而欠缺精確性。

引用案例與條文

法院引用 Incorporated Owners of Summit Court v Full Surplus Investment Ltd [2007] 3 HKLRD 351，指出專供單一單位使用的分支喉管，在屬整體供水系統一部分時仍可屬公用部分。法院亦引用 Music Advance Ltd v Incorporated Owners of Argyle Centre Phase I [2010] 2 HKLRD 1041，確認禁制令應採取可減低錯誤裁決所造成不公風險的方案，並須顧及實際情況。

裁決與命令

法院駁回原告的臨時禁制令申請。訟費按事件結果處理，原告須支付被告申請訟費；訟費命令暫准，若14日內沒有申請更改，即告絕對，並可立即評定及支付。

判決啟示

即使申請人證明存在可審理的嚴重爭議，也不必然可自行選擇對公用部分侵入性較高的維修方法。當有較安全而可行的替代方案時，保護大廈公用部分及其他住戶利益可主導便利平衡。禁制令必須具體、明確並可有效監督。

免責聲明

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