Lai Chi Kok Amusement Park Company, Limited HCMP513/2022

案件基本資料

• 案件名稱：Lai Chi Kok Amusement Park Company, Limited v Ng Chi Chung and Others
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：Kent Yee（副高等法院法官）

案情摘要

本案包括四宗合併聆訊的土地分割申請，涉及荃灣四幅土地。原告 Lai Chi Kok Amusement Park Company, Limited 及已故 Ng Sze Wah 的遺產、Ng Tsz Wan、Ng Cho Yan 和 Ng Wai Yi 原為共同擁有人。原告其後向另外三名共同擁有人購入權益，持有土地五分之五，已故父親的遺產則持有六分之一。雙方均不願繼續共同擁有土地；原告要求出售，代表遺產的 Ng Chi Chung 則主張分割。土地屬農業用途，其中三幅位於綜合發展區，並已有住宅發展規劃許可。

核心法律爭議

爭議包括：《Partition Ordinance》下是否符合分割或出售的法定條件；實體分割是否可行；法院應否行使酌情權命令出售；土地的適當估值及出售方式；以及原告是否須交代收取的牌照費。原告主張分割不可行且出售是唯一實際方法；被告則主張可分割、出售會損害祖業及涉及低價出售。

判決理由

法院認為，《Partition Ordinance》賦予廣泛酌情權，不能採用機械化方法，須整體考慮所有情況。實體分割不只是按份額計算面積，還須確定地段位置、安排實施並取得合作；現有證據不足以證明可行，且雙方長期對立，分割會引發爭議。依據 Wong Chun Kei 的原則，共有人通常有權解除不欲維持的共同擁有；反對出售的一方須證明出售不利於所有共有人或會造成重大困難。祖傳土地的主觀感情不足以達到此門檻。由於分割不可行、出售個別不分割權益亦不切實際，法院命令出售。估值方面，法院接納發展潛力及希望價值，採納較能反映重建可能性的專家估值。

引用案例與條文

主要依據包括《Partition Ordinance》（Cap. 352）第2、4及6條，以及 Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825 所確立的共同擁有人解除共同擁有及出售利益衡量原則。法院亦參考 Pun Jong Sau、Fook Sun Enterprises、Silver Wealth、Re Inland Lot No.476、Lam Chung Wai、Chan Ching Kit Katherine、Packman Lucas、Lam Chok Lai 及 Wong Arlene Bei Ling 等案件。

裁決與命令

原告申請獲准，四幅土地均命令出售，以終止共同擁有。出售須以公開拍賣進行，並由獨立專業地產代理辦理；雙方須在判決後28日內提交共同草擬命令。Ng Chi Chung 須支付原告訟費；估值爭議及專家費用則由出售收益支付。

判決啟示

法院確認是否可出售須採取整體及實際的方法；可有其他理論上的補救，並不必然排除出售命令。共同擁有人的祖傳情感及主觀依戀通常權重有限。土地的規劃及重建潛力可構成估值中的希望價值，即使發展仍受條件約束。

免責聲明

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