單位內橫樑滲水是否屬法團維修責任？

案件基本資料

• 案件名稱：梁有勝 訴 馮源禧、建裕大廈業主立案法團、陳依菱、陳依蘋、黃小霞
• 法院：土地審裁處
• 法官：黃一鳴暫委法官

案情摘要

申請人為建裕大廈8樓單位業主，指控大廈天台防水層、鹹水缸及光井護牆長期漏水，導致其單位天花及橫樑鋼筋嚴重受損。申請人認為第一答辯人（前天台業主）曾進行違例建築破壞防水層，而第三至第五答辯人（現任天台業主）未盡維修責任。第二答辯人（業主立案法團）則辯稱已履行管理職責，並認為單位內結構維修屬業主個人責任。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：(1) 天台防水層、鹹水缸及光井護牆是否屬於公用部分；(2) 單位內橫樑及結構性支承物是否屬公用部分；(3) 業主立案法團（Incorporated Owners）是否違反《建築物管理條例》（Building Management Ordinance）第18條的維修法定職責。

判決理由

法庭裁定，天台防水層、鹹水缸及光井護牆均屬公用部分，法團須負維修責任。法庭進一步指出，根據《建築物管理條例》附表1，柱、樑及結構性支承物均屬公用部分，不因位於個別單位內而改變其性質。法團未能採取迅速有效行動維修，導致滲水惡化，違反了法團的法定職責。至於第一及第三至第五答辯人，因申請人未能證明其行為直接導致滲水，故無需承擔責任。

引用案例與條文

本案未有特別引用

裁決與命令

法庭駁回申請人對第一、第三、第四及第五答辯人的申索，並下令申請人支付其訟費。法庭裁定第二答辯人須負責維修天台防水層、鹹水缸、光井護牆及單位內受損的結構性支承物，並支付申請人訟費。

判決啟示

本案確立了單位內的結構性支承物（如橫樑、柱）即使位於私人空間內，亦屬公用部分，法團有責任進行維修。此判決對釐清法團與個別業主在結構維修上的責任界線具有重要參考價值。

免責聲明

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