李明月 訴 秀企業有限公司 LDBM452/2007

案件基本資料

• 案件名稱：李明月 訴 秀企業有限公司及美孚新邨第七期業主立案法團
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：M. Wong法官

案情摘要

申請人李明月是美孚新邨第七期一個位於大廈頂層以下的單位業主。第一答辯人是該期屋苑的管理公司，第二答辯人是業主立案法團。單位自2005年7月起受屋頂及外牆滲水影響，申請人要求兩名答辯人維修，並就損失及損害索償超過二百萬元。管理公司接獲投訴後曾檢查單位、修理外牆及花槽，後確認真正漏水源自屋頂防水系統，並多次安排承建商修理。2006年下半年漏水停止。申請人指答辯人違反大廈公契及《建築物管理條例》(Building Management Ordinance)，答辯人否認疏忽或違約。

核心法律爭議

爭議包括：大廈公契及《建築物管理條例》所定維修共用部分的責任，是否屬絕對責任；答辯人在知悉漏水後是否未採取適當措施、作出不合理處理或構成蓄意疏忽；管理公司的免責條款是否適用；以及申請人的專家證據和超過二百萬元損害是否成立。

判決理由

法庭依據案件裁決理由 (ratio decidendi) 認為，管理屋頂及外牆的責任不是保證共用設施永不損壞的絕對責任，而是要求管理人按情況作出合理管理。根據公契第二附表第4(10)段，即使有違約，除非違約由管理人的蓄意疏忽或失責造成，否則管理人不負責任。《建築物管理條例》第18(1)(a)及(c)條要求在知悉缺陷後採取適當措施；第34I(1)(b)條亦不施加絕對責任。管理公司迅速檢查、聘請承建商並在發現屋頂問題後持續修理，初步判斷錯誤屬誠實錯誤，不構成不合理行為或蓄意疏忽。

引用案例與條文

Lo Yuk Chu v. Hang Yick Properties Management Ltd. [1996] 4 HKC 278 確立公契下的維修責任是合理管理而非保險責任。Lau Chun Wing Rod v. The Incorporated Owners of Po On Building, CACV 20/2007 認為《建築物管理條例》第18(1)(a)不使業主立案法團自動承擔責任；知悉缺陷後不採取適當措施或有過失時，責任才可能產生。

裁決與命令

申請遭駁回。申請人須支付兩名答辯人的訟費；如雙方未能協議，律師費按高等法院尺度評定。訟費暫准命令在14日內無申請時轉為絕對命令。

判決啟示

案件顯示，共用部分漏水本身不會自動令管理公司或業主立案法團負責。法院會重點考慮收到通知後是否及時調查、安排工程及持續跟進。法庭接納申請人的專家具有經驗，惟因答辯人不負責任，沒有裁定損害金額。

免責聲明

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