租賃糾紛中沒收租賃權濟助的適用？

案件基本資料

• 案件名稱：NGAN CHUN FAI trading as TAI YUEN TRADING CO. v EASTERNTECH (HONG KONG) CO. LTD. 及 EASTERNTECH (HONG KONG) CO. LTD. v NGAN CHUN FAI trading as TAI YUEN TRADING CO.
• 法院：高等法院上訴法庭 (Court of Appeal, CA)
• 法官：楊振權法官、袁家寧法官、鄧國楨法官

案情摘要

本案涉及兩宗區域法院民事訴訟的上訴。第一宗案件 (DCCJ 3912/2001) 中，東藝（香港）有限公司（業主）向顏松輝（租客）申索租金及代通知金。原審法官撤銷了東藝的申索，理由是顏先生已按土地審裁處的收回管有命令遷出物業。第二宗案件 (DCCJ 6997/2000) 中，顏先生向東藝申索損害賠償，但被原審法官撤銷。原審法官基於雙方各有不對，不作任何訟費命令。東藝就DCCJ 3912/2001的撤銷判決及DCCJ 6997/2000的訟費命令提出上訴。

核心法律爭議

本案主要爭議點包括：原審法官是否錯誤地認定土地審裁處的收回管有命令導致租約終止，而未考慮「沒收租賃權的濟助」(relief against forfeiture) 自動生效。其次，原審法官是否未有處理顏先生提出的東藝違反「平靜享用土地契諾」(covenant for quiet enjoyment) 的抗辯，以及顏先生是否已放棄該權利。此外，還需審視是否有「退回租賃」(surrender of tenancy) 及「接納退回租賃」(acceptance of surrender) 的情況，以及租賃協議中租期的計算是否正確。最後，上訴法庭需決定原審法官在DCCJ 6997/2000案件中的訟費命令是否恰當。

判決理由

上訴法庭裁定，原審法官錯誤地認為土地審裁處的收回管有命令導致租約終止。根據《高等法院條例》(High Court Ordinance) 第21F條，當租客在指定時間內繳付欠租和訟費後，「沒收租賃權的濟助」會自動生效，使收回管有命令失效，租客仍有責任繼續繳付租金。原審法官未有處理多項關鍵事實爭議，包括業主是否違反「平靜享用土地契諾」、租客是否放棄權利、以及是否存在「退回租賃」及「接納退回租賃」的情況。這些爭議點均涉及事實裁斷，原審法官未作處理，導致判決不完整。因此，上訴法庭認為必須撤銷原審判決，並將案件發還區域法院由另一位法官重審。同時，由於DCCJ 3912/2001的判決被撤銷，原審法官基於該判決作出的訟費命令亦應撤銷。

引用案例與條文

本案未有特別引用

裁決與命令

上訴法庭判決上訴得直，撤銷原審法官在DCCJ 3912/2001案件中的判決，並將該案發還區域法院由另一位法官重審。同時，撤銷原審法官在DCCJ 6997/2000案件中的訟費命令，並將該訟費事宜發還區域法院，由審理DCCJ 3912/2001爭論點的同一位法官處理。本上訴的訟費將根據DCCJ 3912/2001爭論點的審訊結果決定，由敗訴一方支付。

判決啟示

本案強調了「沒收租賃權的濟助」在租務糾紛中的重要性，即使有收回管有命令，若租客履行特定條件，租約仍可能有效。此外，判決重申原審法官必須對所有關鍵事實爭議作出裁斷，否則上訴法庭將撤銷原判並發還重審。這對確保審訊的完整性和公正性具有指導意義。

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