法團放棄或默許違反公契是否合法？

案件基本資料

• 案件名稱：Centre Chase Investment Limited v The Incorporated Owners of Castle Peak Road International Industrial Building & Anor
• 法院：上訴法庭 (Court of Appeal, CA)
• 法官：朱芬齡副庭長、張澤祐上訴庭法官、周家明上訴庭法官

案情摘要

申請人（中紀投資有限公司）就本院於2024年12月18日的判決，向終審法院提出上訴許可申請。申請人提出三個法律問題，主要涉及業主立案法團（Incorporated Owners, IO）在《建築物管理條例》(Building Management Ordinance, BMO) 第18(1)(c)條下，執行公契 (Deed of Mutual Covenant, DMC) 義務的法定責任，以及法團是否有權放棄 (waiver) 或默許 (acquiescence) 違反公契的行為。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：在不涉及違法的情況下，法團是否有權放棄或默許違反公契的行為，以及這類放棄或默許是否會削弱法團根據《建築物管理條例》第18(1)(c)條所負的法定執行責任。

判決理由

法庭認為，除了涉及違法行為外，法團在處理公契違規事項時，確實可以基於事實情況行使放棄或默許的權利。法庭強調，若過分限制法團的此類權力，將會剝奪法團在處理建築物管理問題時所需的靈活性，並忽略了《建築物管理條例》第34I(1)(a)條賦予法團通過業主委員會決議批准轉換公用部分的權力。申請人提出的問題缺乏「重大且具廣泛重要性」的法律基礎，且其論點未能證明過往案例（如 Hollywood Shopping Centre Owners Committee Limited v IO of Wing Wah Building Mongkok Kowloon）有誤，故拒絕批出上訴許可。

引用案例與條文

本案引用了 IO of Hoi Luen Industrial Centre & Anor v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd [1995] 2 HKC 11 及 Hollywood Shopping Centre Owners Committee Limited v IO of Wing Wah Building Mongkok Kowloon [2011] 4 HKLRD 623。

裁決與命令

法庭駁回申請人的上訴許可申請，並下令申請人須支付第一及第二答辯人的訟費，分別為150,000港元。

免責聲明

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