疫情下租戶欠租是否構成租約受挫？

案件基本資料

• 案件名稱：Sunbroad Holdings Limited v A80 Paris HK Limited & Anor
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：梁偉強副法官 (Deputy High Court Judge Leung)

案情摘要

原告為業主，被告為租戶及其擔保人。雙方於2019年8月簽訂為期三年的商舖租約。受社會運動及新冠疫情影響，租戶業務受損，自2020年2月起拖欠租金並停止營業。原告拒絕租戶終止租約的請求，並堅持租約有效，隨後入稟法院追討欠租。租戶抗辯稱租約因疫情而受挫 (frustration)，且原告未履行減輕損失 (mitigation) 的責任。原告在兩宗訴訟中申請簡易判決 (summary judgment)，被告則申請剔除 (strike out) 後續訴訟。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：一、新冠疫情是否構成租約受挫，導致租約自動終止；二、在租戶違約後，業主是否有責任減輕損失，即是否必須接受租戶終止租約的請求；三、業主就不同時期欠租分開入稟是否構成濫用法律程序。

判決理由

法庭裁定：一、租約受挫的門檻極高，僅因商業環境惡化或利潤減少不足以構成受挫 (frustration)。二、根據「租約受挫原則 (doctrine of frustration)」，租戶未能證明租約履行已變得不可能。三、根據「減輕損失原則 (duty to mitigate)」，在租約存續期間，業主無義務接受租戶的單方面毀約，除非業主堅持租約的行為屬「完全不合理 (wholly unreasonable)」。本案中，業主有合法權益維持租約，且被告未能證明業主行為不合理。四、根據「Eshelby 規則 (Eshelby rule)」，原告分開入稟追討不同時期到期的租金並非濫用程序。

引用案例與條文

National Carriers v Panalpina (Northern) Limited [1981] AC 675; Funfair v Wong Lui Wing [2007] 3 HKLRD 609; Reichman v. Beveridge [2007] 1 P&CR 20; White & Carter v McGregor [1962] AC 413; Eshelby v. Federated European Bank [1932] 1 KB 254.

裁決與命令

法庭裁定原告勝訴，批准其簡易判決申請，駁回被告的剔除訴訟申請。被告須支付欠租、利息及相關訟費。原審法官關於中期付款的命令被撤銷。

判決啟示

本案重申在香港法律下，租戶難以單憑疫情導致的商業困難主張租約受挫。此外，業主在租約存續期間並無義務減輕損失，除非租戶能證明業主堅持租約的行為屬「完全不合理」，否則業主有權要求租戶履行合約責任。

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