Ramadour Industries Limited CACV19/2016

案件基本資料

• 案件名稱：Ramadour Industries Limited v Bullen Christian Anthony
• 法院：高等法院上訴法庭 (Court of Appeal)
• 法官：Lam VP、Yuen JA、Kwan JA

案情摘要

Ramadour Industries Limited為房東，Bullen Christian Anthony為南丫島房屋的租客。雙方於2011年訂立租約，相關兩年租期自2014年9月1日開始。租客於2015年4月欠租，曾獲土地審裁處給予一次沒收租約寬免。其後租客自2015年7月再次欠租，房東於同年9月申請收回房屋。租客其後支付24,000元，但土地審裁處仍命令交回房屋、支付欠租及使用收益、差餉或地租，以及訟費。租客不服並提出上訴。

核心法律爭議

本案主要爭議是：租客在同一租期內已獲一次沒收租約寬免後再次欠租，是否仍可當然獲得寬免；土地審裁處拒絕再次寬免是否構成法律錯誤。租客主張沒收只是欠租的付款保障，先前寬免不應影響本次申請；房東則主張租客必須證明再次寬免的充分理由。

判決理由

法院認為，衡平法上的沒收租約寬免已由《高等法院條例》第21F條全面成文法化。根據第21F(3)(b)條，首次因欠租行使沒收權時，租客在符合付款條件下可獲寬免；但第21F(1A)條明文規定，如同一租期內先前的寬免曾阻止房東行使該權利，日後再次申請時，租客須證明具有充分理由。租客過往的欠租及曾獲寬免並非無關事項。Far East Land Holdings一案只表示過往違約本身不會排除法院酌情權，並非禁止考慮再次違約的背景。本案付款是在臨時付款命令後作出，且租客未證明充分理由，土地審裁處並無法律錯誤。

引用案例與條文

《高等法院條例》第21F條將衡平法上的沒收租約寬免成文化。Bullen v Tam Yee Ni及Tindixs Services Ltd v Cheng Wing Chun確認該法定制度。Far East Land Holdings Ltd v Empire Asian Ltd只承認特殊疏忽可構成再次寬免的充分理由；Gill v Lewis因英國法例不同，不能凌駕第21F(1A)條的明文要求。

裁決與命令

上訴被駁回。原有命令維持，包括交回房屋、支付每月8,000元欠租或使用收益、每月216元差餉或地租，以及原審訟費。法院並以命令暫定方式命令上訴人支付本次上訴訟費。

判決啟示

同一租期內的第二次或其後欠租，不享有首次寬免的同等地位；租客須證明充分理由。判決亦說明，後續付款不必然消除先前違約或取代法定的充分理由要求。

免責聲明

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