Lam Kit Yee 訴 Lam Shuk Lam DCCJ3115/2011

案件基本資料

• 案件名稱：Lam Kit Yee v Lam Shuk Lam and Chiang Chi
• 法院：區域法院 (District Court)
• 法官：Lawrence Ng，暫委區域法院法官

案情摘要

本案涉及九龍亞士都大廈第一座兩個相鄰單位的滲水。原告 Lam Kit Yee 是六樓 Flat 6A 的登記業主；兩名被告 Lam Shuk Lam 及 Chiang Chi 是其正上方七樓 Flat 7A 的登記業主。自2010年12月起，Flat 6A 多處出現滲水、污水氣味、霉菌及牆身、天花損壞。染色測試、政府部門調查及專家證據顯示，主要水源來自 Flat 7A 的浴室地台及防水系統缺陷。被告則主張水源來自 Flat 6A 內的食水喉管或其他自身原因。原告因居住環境惡化，於2012年3月搬離，並索償修復費、不便及替代住宿費用。

核心法律爭議

爭議包括：滲水是否源自 Flat 7A；被告是否違反大廈公契 (Deed of Mutual Covenant)、構成滋擾 (nuisance) 或疏忽 (negligence)；原告提出的損失是否由滲水造成；以及原告搬離後是否已合理減輕損失。雙方專家對水源及測試結果有重大分歧。

判決理由

法庭認為因果關係屬事實問題，原告須按相對可能性衡量證明水源來自被告單位；法律並無樓上單位為必然水源的推定。法庭接納原告專家 Hau 的染色測試、含水量及政府調查證據，認定水源來自 Flat 7A，否定被告專家 Wong 關於 Flat 6A 食水喉管漏水的意見。被告未有妥善維修單位，違反公契第IV部分第13條，並對可合理追溯至其單位的滲水負有及時調查、修理的滋擾責任；其疏忽亦造成原告損害。減輕損失方面，原告初期搬離屬合理，但在2012年11月2日政府確認通知已遵從後，繼續租住外間住所並不合理。

引用案例與條文

Three Rivers DC v Bank of England [2003] 2 AC 1 闡明因果關係是事實問題。Leung Yung Chun v Chan Wing Sang [2000] 1 HKLRD 456 說明原告須證明水源，且被告無須證明水源並非來自其單位。The Ikarian Reefer [1993] 2 Ll Rep 68 及 Chinachem Charitable Foundation Ltd v Chan Chun Chung 強調專家須獨立、公正並說明意見理由。Yan Wing Fai Rick、Moorjani 及 Larbons 協助評估滋擾、不便及土地享用權損失。

裁決與命令

原告勝訴。被告須支付總額320,500港元，包括修復費75,000港元、不便損害50,000港元、八個月替代住宿費184,000港元及代理佣金11,500港元，另付利息。法庭命令被告修復 Flat 7A 缺陷，並禁止重犯同類滋擾；訟費由被告承擔。

判決啟示

本案突顯滲水訴訟中專家證據及客觀染色測試的重要性；專家若偏頗、掩飾錯誤或提出超出訴訟範圍的測試，意見可能被拒絕。土地享用權損失若未有在訴狀中提出，法庭不會作出相關賠償。

免責聲明

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