逆權管有是否成立？

案件基本資料

• 案件名稱：Birkenhead Properties and Investments Limited v Lam Kai-Man (林啟文) and Person(s) in Occupation of the Land
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：杜溎峰法官 (Hon To J)

案情摘要

原告是一塊土地的註冊業主，該土地位於新界元朗丈量約份第99號地段第769號（部分）。原告尋求收回該土地中被稱為「Area」的部分。第一被告林啟文（「林」）聲稱他已持續獨佔佔用該「Area」及更大的「Area Shaded White」區域，並反訴要求逆權管有 (adverse possession)。林聲稱他自1988或1989年起非獨佔佔用該區域，並自1995或1996年起獨佔佔用。他還聲稱在1999年2月5日與另一人Siu購買了該區域的使用權。原告則依賴其業權，並質疑林的證供及逆權管有主張。

核心法律爭議

本案的核心法律爭議在於第一被告林啟文是否能證明他已持續獨佔佔用涉案土地（「Area Shaded White」）達12年或以上，以確立逆權管有 (adverse possession) 並使原告的業權消滅。爭議點包括林何時開始獨佔佔用、其佔用是否持續、是否具有佔有意思 (animus possidendi) 以及其佔用是否對原告構成不利。

判決理由

法庭分析了逆權管有的法律原則，包括事實佔有 (factual possession)、佔有意思 (animus possidendi) 和不利佔有 (adverse possession)，並強調舉證責任在於聲稱逆權管有者。法官仔細審視了林的證供、航空照片和專家意見。法官裁定林啟文的證供不可信，且存在誇大。根據航空照片，法官發現林在關鍵日期2000年7月31日之前並未獨佔佔用涉案土地，而是與另一人Siu共同佔用或由Siu獨佔佔用部分。林對「Marshy Area」的佔用主張也被專家意見和照片駁斥。因此，林未能證明其獨佔佔用已持續12年。

引用案例與條文

本案引用了以下案例確立逆權管有的法律原則：

• Powell v McFarlane (1979) 38 P and CR 452
• Buckinghamshire County Council v Moran [1990] 1 Ch 623
• Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai David (No 2) (1997-1998) 1 HKCFAR 55

這些案例為判斷事實佔有、佔有意思和不利佔有提供了指引，並強調了舉證責任和證據標準。

裁決與命令

法庭裁定第一被告林啟文未能證明其逆權管有。因此，法庭判原告勝訴，並作出以下命令：

1. 針對第一被告和第二被告，判處收回「Area Shaded White」的管有權。
2. 駁回第一被告的反訴。
3. 第一被告須支付原告的訴訟費用，包括兩名大律師的費用，如未能達成協議則需評定。

判決啟示

本案重申了逆權管有 (adverse possession) 案件中，聲稱逆權管有者必須提供客觀且具說服力的證據來證明其持續12年的獨佔佔有和佔有意思。法庭會嚴格審查自利證供，並可能因證人證供不一致或誇大而損害其可信性。航空照片和專家意見在判斷佔用事實方面具有重要作用。

免責聲明

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