MTR Corporation Limited LDBM19/2015

案件基本資料

• 案件名稱：MTR Corporation Limited v Cheung Ching Kin
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：WONG King-wah

案情摘要

申請人MTR Corporation Limited是The Grandiose的公契經理人，答辯人Cheung Ching Kin則為該屋苑第三座57樓Flat K連平台屋頂的登記業主。該物業受2006年6月14日訂立並登記的公契約束。自2013年年底起，管理處接獲逾240宗投訴，指物業深夜傳出持續敲擊及重物墜地聲，滋擾鄰近住戶。多名保安人員實地聽見噪音，答辯人的女兒當時居住於物業。申請人遂以違反公契為由申請禁制令。

核心法律爭議

核心爭議是深夜敲擊聲是否構成私人滋擾 (private nuisance)並違反公契第三附表第11及22條；以及即使噪音由答辯人的女兒造成，答辯人是否因知悉情況而容許或放任滋擾 (permit or suffer)。答辯人否認噪音指控，並質疑證據及責任歸屬。

判決理由

審裁處接納兩名管理及保安證人的證供，認為時間差異屬輕微，不影響整體一致性；逾20名職員曾聽見來自物業的巨響，足以證明噪音干擾鄰居對物業的正常使用及享用，構成私人滋擾。公契所禁止的「容許」或「放任」不僅包括明示准許，也包括在有能力阻止時不採取合理措施。依據Realty Harvest Limited v Gold Margin Development Limited及Berton v Alliance Economic Investment Co Ltd的原則，答辯人自收到多次書面及口頭警告後已知悉滋擾，卻沒有採取任何措施；女兒獲其同意居住，故其不作為違反公契。

引用案例與條文

Realty Harvest Limited v Gold Margin Development Limited [2001] 1 HKC 234引用Berton v Alliance Economic Investment Company Limited [1922] 1 KB 742，說明「permit」及「suffer」包括有能力阻止卻不採取合理措施。審裁處亦引用Clerk & Lindsell on Torts及Halsbury’s Laws of Hong Kong界定滋擾及公契中的廣泛禁止範圍。

裁決與命令

申請獲准。審裁處頒布禁制令，禁止答辯人及其僱員、代理人、家人或住客在物業製造、容許或放任造成滋擾的噪音或震動。答辯人須支付申請訟費，按區域法院尺度評定，訟費命令為暫准命令。

判決啟示

業主即使並非直接製造噪音，知悉租住或家人居住的物業持續滋擾而不採取合理措施，仍可因放任而違反公契。禁制令可涵蓋業主本人及其同意使用物業的家人、代理人或住客。

免責聲明

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