余剛 訴 彭素怡 HCSA44/2021

案件基本資料

• 案件名稱：余剛 訴 彭素怡
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：吳美玲

案情摘要

申索人余剛於2020年7月3日向彭素怡租用葵寶大廈一房，支付一個月租金及兩個月按金共港幣6,000元。余剛其後指稱房間天花有結構危險、彭素怡拒絕維修，並以代理業主身分冒充業主簽約，故未有入住及要求退回款項。彭素怡否認，主張租約有效、余剛自行交還鎖匙並違約，並提出租金損失、換鎖、維修、電費及管理費等反申索。小額錢債審裁處判彭素怡反申索勝訴，余剛遂申請上訴許可。

核心法律爭議

爭議包括租約是否有效、非註冊業主的簽約及代理身分是否使租約失效、誰是違約方、彭素怡是否負有維修或確保適宜居住的責任，以及余剛提出的理由是否屬只涉及法律問題、足以支持上訴許可。

判決理由

法庭認為上訴許可只可基於法律問題或司法管轄權問題，不能藉此重新衡量證人可信性或推翻事實裁斷。租約已明文容許簽署人以業主或未披露主事人的代理人身分行事；即使彭素怡不是註冊業主，仍可受租約約束並執行其權利。普通法下，除非租約另有規定，業主沒有租期內維修責任或確保非家具住宅持續適宜居住的默示責任。余剛交還鎖匙、未按要求還原房間及欠租，構成違約；其餘上訴理由主要針對證據及事實，並非可爭辯的法律理由。

引用案例與條文

《小額錢債審裁處條例》第28(1)及第29(2)條限制上訴許可及上訴範圍。Typhoon 8 Research Ltd v Seapower Resources International Ltd 確認承租人在租約管有期間不得否認出租人的業權。Li Ching Wing v Xuan Yi Xiong 等案確認業主通常沒有租期內默示維修責任；Hui Cheung Fai v Daiwa Development Ltd 說明評估證人可信性的原則。

裁決與命令

高等法院否決余剛的上訴許可申請，維持小額錢債審裁處的裁決；彭素怡反申索港幣22,879元及相關利息獲維持，余剛的申索及覆核申請均告失敗。本案不作訟費命令。

判決啟示

本案重申小額錢債審裁處上訴並非重新審訊；除非事實裁斷偏離正軌、毫無證據支持或涉及法律錯誤，原訟法庭不會介入。未披露代理人可按合約條文承擔個人責任，而租客交還鎖匙可構成放棄租約及違約的客觀行為。

免責聲明

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