強制售賣是否需考慮重建可行性？

案件基本資料

• 案件名稱：PACIFIC BASE HOLDINGS LIMITED 及其他人 訴 LEE HOP BIU (李合標) 及其他人
• 法院：高等法院上訴法庭 (Court of Appeal, CA)
• 法官：林文瀚副庭長、Barma上訴法官、區慶祥上訴法官

案情摘要

本案涉及一宗根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例第545章）（下稱「該條例」）提出的強制售賣申請。申請涉及位於香港加連威老道65、67、69、71及73號的多個地段。其中，加連威老道73號（KIL 9549）的建築物與加連威老道75號（KIL 10162）的建築物由兩條共用樓梯連接，形成一個結構上相連的建築群。由於75號地段的業主未能達到該條例規定的足夠業權百分比，因此未有將其納入強制售賣申請。第四答辯人是73號地段的其中一個單位業主，她就土地審裁處（下稱「審裁處」）批准強制售賣的命令提出上訴。

核心法律爭議

本案的核心法律爭議在於：

1. 該條例是否允許僅對一個結構上與鄰近建築物相連的地段進行強制售賣和重新發展，而無需同時處理鄰近地段？
2. 審裁處在批准強制售賣申請時，是否需要考慮重新發展項目的可行性（包括工程可行性）？
3. 該條例第3(2)(b)條（關於共用樓梯連接的建築物）是強制性規定，要求申請必須涵蓋所有相關地段，還是僅為許可性規定？

第四答辯人主張，由於73號和75號建築物在結構上是單一建築，該條例不允許僅重新發展其中一部分。她還認為，審裁處應評估重新發展的可行性。申請人則反駁稱，該條例以地段為基礎，而非建築物為基礎，且重新發展的可行性應由市場決定，而非審裁處。

判決理由

上訴法庭裁定，該條例的重點在於「地段」而非「建築物」。根據《建築物條例》（香港法例第123章）對「建築物」的定義，其可包括建築物的「任何部分」。因此，即使建築物橫跨兩個地段，只要在結構上可行，亦可僅對其中一個地段的建築部分進行重新發展。法院強調，香港的土地持有制度是基於地段的業權，而非建築物。審裁處在強制售賣申請階段的職責是判斷重新發展是否因建築物的樓齡或維修狀況而合理，而非評估重新發展的實際可行性。可行性問題應留待市場和建築事務監督（Building Authority）在後續階段處理。此外，法院認為該條例第3(2)(b)條是許可性而非強制性規定，允許申請人選擇是否將相連地段一併納入申請。

引用案例與條文

本案未有特別引用

裁決與命令

上訴法庭駁回第四答辯人的上訴。第四答辯人須支付申請人、第一答辯人、第二答辯人及第三答辯人就本上訴的訟費，並以大律師兩名計算。

判決啟示

本判決重申了《土地（為重新發展而強制售賣）條例》以「地段」為基礎的原則，而非以「建築物」為基礎。它澄清了審裁處在強制售賣申請階段的職責範圍，明確指出審裁處無需評估重新發展的工程或財務可行性，這些問題應由市場和相關監管機構在後續階段處理。這對涉及相連建築物的強制售賣申請具有重要指導意義，強調了該條例旨在促進市區重建的政策目標。

免責聲明

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