租約未載明維修責任時業主責任？

案件基本資料

• 案件名稱：Leung Wai Ling v Success Base Engineering Limited
• 法院：上訴法庭 (Court of Appeal, CA)
• 法官：林雲浩上訴庭副庭長、鮑理賢上訴庭法官、區慶祥上訴庭法官

案情摘要

原告為葵涌一工業大廈單位的業主，於2018年4月將單位租予被告，租期36個月。租約條款規定被告須負責維修單位內部分設備，並禁止以任何理由拖欠租金。租期開始後，業主立案法團因安全考慮限制大廈載重，被告隨後投訴單位有滲水及結構問題，並於2018年9月停止繳付租金，試圖單方面終止租約。原告入稟法院追討欠租及要求沒收按金，被告提出抗辯及反申索。原審法官判原告勝訴，被告提出上訴。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：(1) 租約中業主保留維修進入權是否隱含維修義務；(2) 大廈業主立案法團施加載重限制是否構成業主違約；(3) 租約中沒收按金條款是否屬於懲罰性條款 (penalty clause)。

判決理由

法庭裁定，租約中僅保留業主進入單位維修的權利，並不等同於業主負有維修義務。根據「必要性測試 (test of necessity)」，除非租約在缺乏該隱含條款下無法運作，否則不應隨意加入隱含義務。此外，租約僅約定單位作工業用途，業主並無保證單位適合特定儲存用途，載重限制屬租客風險。沒收按金條款是租客毀約時的預先估計損失，並非懲罰性條款，且原告追討欠租與沒收按金並無重複。

引用案例與條文

本案引用了 Marks & Spencer Plc v BNP Paribas Securities Services Trust Co [2016] AC 742 確立的必要性測試，以及 J N Hipwell & Sons v Szurek [2018] L & TR 151 關於隱含維修義務的討論。

裁決與命令

上訴庭駁回被告上訴，維持原審判決，即被告須支付欠租、沒收按金及支付訟費。

免責聲明

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