彩虹工業大廈業主立案法團 LDBM66/2024

案件基本資料

• 案件名稱：彩虹工業大廈業主立案法團 訴 LAND CONCEPT LIMITED
• 法院：土地審裁處
• 法官：林美施法官

案情摘要

申請人是彩虹工業大廈的業主立案法團；答辯人為大廈一個單位的註冊業主。大廈因屋宇署命令須進行大維修，業主大會通過工程及分六期集資，答辯人按公契須分擔港幣544,440元。答辯人未繳付其中第二至第六期共港幣453,700元。法團先依公契及《建築物管理條例》在答辯人的單位權益上註冊押記，並支出港幣8,000元。答辯人以工程可能涉及另一業主的爭議為由反對追討，法團則提出會議紀錄及相關證據，並指出該爭議已另行處理。

核心法律爭議

主要爭議是公契及業主大會決議是否使答辯人須按份數支付大維修分擔費；答辯人能否以工程可能涉及添豐公司的爭議為由拒付；法團是否有權註冊押記，並追討準備及登記押記備忘錄的港幣8,000元費用。

判決理由

答辯人作為受已註冊公契約束的業主，須按公契所定份數分擔大廈維修費用。業主大會依公契通過的工程、集資及費用決議約束全體業主，個別業主的主觀意見不能免除其付款責任。證據顯示大維修與添豐公司的爭議分開處理，答辯人亦未提出有效證據推翻法團的證供。答辯人逾期欠款後，法團可依公契第9(2)(f)段及《建築物管理條例》第19(1)條註冊押記；因違約而合理產生的註冊及法律費用亦可作為損失追討。

引用案例與條文

判決依據《建築物管理條例》（第344章）第19(1)條，確認法團可在公契訂明的條件下，代替公契所指人士註冊押記。並依據公契第9(2)(d)及9(2)(f)段處理業主的分擔責任及欠款押記。判決提及高等法院案件HCA1652/2022的文件，以證明添豐爭議另行處理；未援引具名判例。

裁決與命令

申請成功。答辯人須支付港幣453,700元維修分擔費、港幣8,000元押記備忘錄費用、由判決日起按判定利率計算的利息，以及循簡易程序評定為港幣27,000元的訟費。

判決啟示

公契及依其通過的業主大會決議可約束全體業主，業主不能單憑對工程分攤的主觀看法拒付。欠款導致的合理押記註冊費用亦可能作為損失追討。本案並非判定所有相關律師費均可一概追討，而是認為本案港幣8,000元費用合理。

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