樓宇滲水滋擾責任的認定？

案件基本資料

• 案件名稱：張秀玲及吳炳漢 對 鄭禮莊
• 法院：高等法院上訴法庭 (Court of Appeal, CA)
• 法官：廖子明法官、梁紹中法官、胡國興法官

案情摘要

上訴人吳炳漢先生與張秀玲女士是銅鑼灣百德新街某大廈8樓B座業主，答辯人鄭禮莊先生是9樓B座業主。1993年初，上訴人收回其物業時發現浴室及毗鄰房間天花及牆壁有滲漏水漬，懷疑水源來自答辯人物業。上訴人曾聯絡答辯人，答辯人提供了負責更換大廈喉管的兆龍行電話。兆龍行曾到場查看，但未再聯絡上訴人。上訴人後聘請仲量行調查，但因答辯人太太不願在9樓B座拍照，調查受阻。仲量行最終於1993年4月6日發出報告，指出滲漏源於9樓B座去水喉與新污水渠接駁處問題。原審法官裁定滲漏已於1993年4月21日修妥。上訴人原訴答辯人「疏忽」(negligence)和「滋擾」(nuisance)導致損失，但原審法官拒絕其申索並判雙方各自負擔訟費，上訴人遂提出上訴。

核心法律爭議

本案主要法律爭議在於答辯人鄭先生是否構成法律上的「滋擾」(nuisance)侵權行為，須對上訴人吳先生夫婦的物業滲水損失負上法律責任。上訴人一方主張，鄭先生在收到合理投訴後未有適當跟進，且不合作，應被視為知情並採納了滋擾。答辯人則認為滲漏源於兆龍行工程問題，且他在知悉滲漏根源後已迅速處理，不應負責。

判決理由

法庭分析了「滋擾」(nuisance)的法律原則，特別是關於「知情」(knowledge)和「採納滋擾」(adopting a nuisance)的構成要件。法庭指出，要構成滋擾，被控方必須知道或應當知道滲漏的根源。在本案中，鄭先生在收到投訴時並不知道滲漏根源，且滲漏問題複雜，連專業機構也需時調查。鄭先生在知悉滲漏根源（仲量行報告送達後）的12天內已安排兆龍行修妥，此期間被認為是合理時間。法庭強調，滲漏是由兆龍行「工藝不精」造成，鄭先生並非滋擾的製造者，且在合理時間內採取了補救措施，因此不應承擔法律責任。舉證責任在於上訴人。

引用案例與條文

本案引用了英國上議院案例 Sedleigh-Denfield v. O'Callaghan, [1940] AC 880，該案確立了若一方知道或應當知道滋擾來源卻不採取合理行動消除，則可被視為採納滋擾並需負責。同時引用 R v. Shorrock, [1994] QB 279，指出控方須證明被控方知道或應當知道滋擾的存在或來源。這些案例影響了法庭對答辯人是否「知情」和「採納滋擾」的判斷。

裁決與命令

高等法院上訴法庭一致裁定駁回上訴，維持原審法官的判決。上訴人吳炳漢先生與張秀玲女士的申索被拒絕，並須各自負擔上訴訟費。這意味著答辯人鄭禮莊先生無需為滲水事件負責。

判決啟示

本判決重申了多層大廈滲水糾紛中「滋擾」(nuisance)責任的構成要件，特別是「知情」和「合理時間內補救」的重要性。法庭強調，業主在收到滲水投訴後，若非滋擾製造者，且在知悉滲漏根源後於合理時間內採取補救措施，則不應承擔法律責任。判詞亦提供了處理樓宇滲水問題的實用建議，鼓勵業主間合作尋找滲水原因，而非立即訴諸法律。

免責聲明

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