Lo Yuk Chu CACV169/1996

案件基本資料

• 案件名稱：Lo Yuk Chu v Hang Yick Properties Management Limited
• 法院：上訴法庭 (Court of Appeal)
• 法官：Power代理首席法官、Bokhary上訴法官及P. Chan法官

案情摘要

上訴人Lo Yuk Chu是元朗清華大廈一樓B室的登記業主；答辯人Hang Yick Properties Management Limited則根據1989年公契管理該大廈。1993年12月24日，上訴人外出及前往中國內地度假期間，公用污水管因住戶把固體物沖入廁所而淤塞，污水倒流至其單位。她須另覓住所，並承擔裝修、修理及更換家具費用。她以疏忽、滋擾及違反公契管理責任起訴，原審駁回申索後提出上訴。

核心法律爭議

公契中要求管理人保持公共污水管暢通及公共設施運作良好的條款，是否構成絕對或嚴格責任，而非合理管理責任？管理人是否因未定期檢查、維修或警告住戶而違約？上訴人主張條文按字面施加絕對責任；答辯人則主張只須採取合理管理措施。

判決理由

法院把公契責任理解為整體的適當管理責任 (proper management duty)，而非保證任何公共設施永不失效的絕對責任 (absolute duty)。第V部B節第1(10)及(12)款須與整體條文及實際管理情況一併解釋；若要求管理人時刻確保污水管毫無阻塞，將造成不可能及不合理的負擔。因此，管理人只須採取合理措施，例如在可行並符合水喉業慣例時定期檢查、處理故障跡象及迅速清除阻塞。雖然法院指出管理人可能有發出適當警告的責任，但該事項未有具體 plead、舉證或在審訊中提出，不能據此判令答辯人負責。現有證據亦不足以證明答辯人沒有合理履行責任。

引用案例與條文

本案未有特別引用。法院主要依據公契第V部B節第1(10)及(12)款，並按公契整體文義及合理管理原則解釋管理人的責任。

裁決與命令

上訴駁回。答辯人獲准按評定訟費；上訴人的訟費則按照法律援助規例評定。原審駁回疏忽、滋擾及違反公契的申索維持不變。

判決啟示

公契列明管理人須保持排水設施暢通，並不必然使其成為排水故障的保險人。法院同時指出，管理人可能須向住戶發出防止阻塞的適當警告；但未經具體提出及證明的責任，不能成為勝訴基礎。

免責聲明

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