John So 訴 Lau Hon Man CACV110/1993

案件基本資料

• 案件名稱：John So and Elaine Chow v Lau Hon Man, Chan Siu Mui and Chen Chuan Ling
• 法院：香港高等法院上訴法庭 (Court of Appeal)
• 法官：Penlington、Litton、Rhind法官

案情摘要

上訴人John So及Elaine Chow夫婦擁有Broadview Terrace十二樓Flat E；答辯人Lau Hon Man、Chan Siu Mui及Chen Chuan Ling擁有其正上方的十三樓Flat E。兩戶受《大廈公契》 (Deed of Mutual Covenant)約束。專供十三樓單位使用的食水管穿過兩戶之間的混凝土樓板，自1992年2月底開始漏水，並於4月7日至8日爆裂，嚴重損壞下層單位。答辯人延遲至4月17日才修理，導致上訴人居住及清理維修受到約兩個半月的不便。原審判給經濟損失51,450港元，但拒絕一般損害賠償。

核心法律爭議

專供上層單位使用、位於樓板內的水管，是否屬答辯人的建築物部分，而非公用部分；漏水是否違反公契第10(c)條；違反契約時，受害業主能否就不適及不便取得一般損害賠償，以及應賠多少。

判決理由

上訴法庭認為，判斷水管是否屬某業主的建築物部分，關鍵在於其唯一用途是服務哪一單位，而非其實體是否位於通常的公用樓板內。公契第10(c)條禁止業主作出或容許任何對其他佔用人造成滋擾、損害或不便的事情；專供答辯人單位使用的水管漏水，構成違反契約。法庭參考地役權 (easements)及專用水管可視為房屋有形部分的原則，並認為由享有專用利益者承擔維修責任符合公契共同意旨。契約損害賠償不限於可量化的經濟損失，不適及不便亦可獲一般損害賠償；本案以慣常金額評定為10,000港元。

引用案例與條文

法庭引用Taylor v. St. Helen's Corp. [1877] 6 Ch.D. 264、Simmons v. Midford [1969] 2 Ch 415及Wheeldon v. Burrows (1879) 12 Ch.D. 31，說明水管及其所佔三維空間的專用權益。Rawlings v. Rentokil Laboratories [1972] E.G.D. 744、Calabar Properties v. Stitcher [1984] 1 W.L.R. 287及Elmcroft Developments v. Tankersley-Sawyer [1984] 15 H.L.R. 63支持不適及不便可獲契約損害賠償。《多層大廈業主法團條例》 (Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance)第2條及附表一用於解釋公用部分。

裁決與命令

上訴人就一般損害賠償的上訴獲准，判給不適及不便損害賠償10,000港元；答辯人的交叉上訴被駁回。原有51,450港元經濟損失裁決維持。訟費按結果支付。

判決啟示

專供個別單位使用的管道，即使穿過通常屬公用部分的樓板，仍可視為該單位業主的部分。契約違反所造成的居住不適及不便，可獨立於經濟損失獲一般損害賠償；金額屬慣常評定，毋須精確計算。

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