租客退租時牆身污漬是否屬於合理損耗？

案件基本資料

• 案件名稱：Lee Ho Seok v Kanvest Limited
• 法院：區域法院 (District Court)
• 法官：駱應淦法官 (HH Judge Lok)

案情摘要

原告為被告租用物業的租客。租約期滿後，被告以原告在牆上鑽孔及留下污漬為由，從租賃按金中扣除維修費、測量費及租金損失。原告認為扣除不合理，遂入稟法院要求退還全數按金。雙方爭議點在於原告是否已履行維修責任，以及牆上污漬是否屬於「合理損耗 (fair wear and tear)」。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：(1) 原告是否已履行租約下的維修責任 (covenant to repair)；(2) 牆上污漬是否屬於租約豁免的「合理損耗」；(3) 被告扣除按金是否具備合理的損害賠償基礎。

判決理由

法官指出，香港租賃市場中，業主在重新出租物業前通常會進行小型翻新，租客無需將物業修復至完美狀態。法庭裁定牆上污漬屬於「合理損耗」，且被告未能證明因原告的修補不足而遭受額外損失。法官引用「合理損耗」原則，認為業主在租約結束時預期會進行翻新，故原告無需承擔翻新費用。

引用案例與條文

本案引用了 Proudfoot v Hart (1890) 25 QBD 42、Fujitsu Hong Kong Ltd. v Kwan Sit-cham [1991] HKDLR 23 及 Burkeman v G E Capital Europe Limited [2002] EWHC 2863 (QB) 等案例，以釐定租客維修責任的標準。

裁決與命令

法庭裁定原告勝訴，被告僅可扣除因維修期間導致的租金損失（10,967元），其餘扣除項目均不獲接納。被告須向原告支付餘下按金83,033元，並支付原告訟費。

判決啟示

本案確立了在香港住宅租賃中，租客的維修責任不應被過度擴張至要求其承擔業主在重新出租前必然進行的翻新成本，特別是當損耗屬於「合理損耗」時。

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