共有業權人長期失聯是否構成逆權侵佔？

案件基本資料

• 案件名稱：Lai Wai Kuen v Wong Shau Kwong
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：林文瀚法官 (Hon Lam J)

案情摘要

原告是已故業主 Lai Shau Yuen 的遺產執行人。涉案物業位於荃灣老圍村，自1949年起由 Lai Shau Yuen 與被告 Wong Shau Kwong 以共有業權人 (tenants in common) 身份登記。Lai Shau Yuen 自1949年起獨自佔用該物業，支付所有開支，並於1982年起將物業出租。被告自1949年後便與 Lai Shau Yuen 失聯，從未佔用物業或要求分租金。原告因計劃重建物業，遂向法庭申請宣告被告的業權已因逆權侵佔 (adverse possession) 而消滅。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於，在共有業權人之間，若其中一方長期未有佔用物業或行使權利，是否足以構成「驅逐」(ouster)，從而使另一方的佔用轉化為逆權侵佔。

判決理由

法庭指出，共有業權人之間的逆權侵佔必須先證明存在「驅逐」。法庭引用 Doe d Fishar & Taylor v Prosser (1774) 一案，認為若一方在極長時期內（本案逾50年）未有佔用物業、未要求分攤租金或利潤，亦未有承認對方業權，法庭可推定存在「驅逐」。法庭裁定，原告及其前任業主已長期獨自且不受干擾地佔用物業，足以構成逆權侵佔，並取得不可推翻的佔有業權 (indefeasible possessory title)。

引用案例與條文

本案引用了 Doe d Fishar & Taylor v Prosser (1774) 1 Cowp 217 以支持在長期無人理會下可推定「驅逐」的原則；同時區分了 Culley v Doe d Taylorson (1840) 11 Ad & El 1008 的適用性。

裁決與命令

法庭裁定原告勝訴，頒令宣告原告及其前任業主已對涉案物業進行了超過20年的逆權侵佔，並已取得不可推翻的佔有業權。由於原告未有申請訟費，法庭不作任何訟費命令。

免責聲明

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