The Incorporated Owners of Goa Building CACV349/2002

案件基本資料

• 案件名稱：The Incorporated Owners of Goa Building v Wui Tat Company Limited
• 法院：高等法院上訴法庭 (Court of Appeal)
• 法官：Rogers VP、Le Pichon JA、Waung J

案情摘要

申請人為Goa Building的業主立案法團，被申請人Wui Tat Company Limited為該大廈原發展商，仍擁有閣樓及地下三間店舖。申請人根據《建築物管理條例》(Building Management Ordinance)第34H條，要求被申請人支付整幢大廈外牆的預計維修費313,025元。土地審裁處判令被申請人支付該款及602元訟費。被申請人上訴，指共同契約只授予其在外牆設置招牌、煙囪等的特定權利，並非外牆的專有管有或使用權。

核心法律爭議

爭議在於共同契約第1.01條授予的權利，是否構成外牆的專有管有、使用、佔用或享用權，從而觸發第34H條的法定維修責任。申請人主張被申請人須負責整幅外牆；被申請人則主張其責任只限於因行使契約權利而涉及的部分。

判決理由

法院認為，法定責任 (statutory obligation) 的成立，須證明業主對建築物某部分享有專有管有，或專有使用、佔用或享用權。第1.01條只准被申請人在外牆及共用部分設置或維修招牌、煙囪等，並未授予完整及排他的權利。將共用部分視為被申請人專有使用，既與契約文字矛盾，也不合理。因此責任應依共同契約第3.02條判定；被申請人只須負責因其行使第1.01條權利而涉及的外牆部分，不須支付整幢外牆的維修費。

引用案例與條文

法院引用《建築物管理條例》(Building Management Ordinance)第34H條，以及共同契約第1.01及第3.02條。法院亦依循Chung Fai Engineering Co. v Maxwell Engineering Co. Ltd [2001] 3 HKC 24，確認八月期間不計入上訴通知期限；並認為上訴通知已提出法律問題。

裁決與命令

上訴獲准。土地審裁處原有命令被撤銷，案件發回土地審裁處，重新計算僅可歸因於被申請人行使契約權利的維修費。本上訴訟費不作命令。

判決啟示

契約授予在共用外牆設置設施的特定權利，不等同於外牆的專有使用權。維修責任須按實際契約權利及所涉部分界定，不能據此要求負擔整幢外牆費用。

免責聲明

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