租約一年實約一年生約如何終止？

案件基本資料

• 案件名稱：鄭秀枝、何敏琦 訴 陳愛玲
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：張舉能 (Cheung Kui-nung)

案情摘要

申索人（租客）與被告（業主）簽訂兩年租約，條款註明「一年實約，另一年生約，兩年租金不變」。租客在住滿一年後通知業主退租並遷出，要求取回按金。業主認為租約期為兩年，租客提早退租屬違約，拒絕退還按金並提出反申索，要求賠償租金損失。小額錢債審裁處裁定租客勝訴，業主不服並申請上訴許可。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於「一年實約，另一年生約」的租約條款應如何解釋，以及租客在住滿一年後終止租約是否構成違約，從而影響業主是否須退還按金。

判決理由

法官指出，「實約」或「死約」意味租期具約束力，不可提早終止；「生約」則賦予租客靈活選擇權，可提早終止租約。本案租約條款明確區分兩年租期，首年為死約，次年為生約。租客在住滿一年後行使生約選擇權遷出，並不構成違約。此外，租客已給予合理的事前通知，業主根據租約條款須退還按金。法官認為審裁官的判決正確，被告提出的上訴理由均無可爭辯性。

引用案例與條文

本案未有特別引用

裁決與命令

法官駁回被告的上訴許可申請，並頒令不作任何訟費命令。

免責聲明

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