The Incorporated Owners of Chungking Mansions LDBM515/2001

案件基本資料

• 案件名稱：The Incorporated Owners of Chungking Mansions v Shamdasani Murli Pessumal and Others
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：Y. W. Yung（土地審裁處主審裁判官）

案情摘要

申請人為大廈業主立案法團，答辯人為該大廈的住宅單位或商舖業主。申請人依據公契 (deed of mutual covenant) 及業主大會於2000年11月19日通過的決議，向答辯人追討依建築命令進行翻修工程的分攤款，以及追討法律費用，並要求在物業上登記押記。部分答辯人沒有出席，其他答辯人則質疑會議表決、委託書查閱、承建商招標程序及工程費用分攤方式。

核心法律爭議

爭議包括業主大會決議是否獲所需多數通過、委託書是否有效、承建商選擇及招標是否公平，以及申請人是否按照公契條款計算各業主應繳分攤款。核心問題是《建築物管理條例》是否容許以不同於公契的方式分攤費用。

判決理由

裁判官接納會議紀錄及申請人證人的證供，認為答辯人未能證明決議欠缺所需多數，也沒有證據證明招標程序不公平。對委託書的質疑因延遲提出、工程已大致完成及多數業主已付款，構成禁止反言 (estoppel)。然而，《建築物管理條例》第21條規定基金的設立，第22(1)條規定供款須按照公契釐定。建築命令並不改變工程的性質，亦不能凌駕公契；申請人按土地不可分割份數計算供款欠缺法律依據，因此申索不能成立。

引用案例與條文

本案未有特別引用。主要依據《建築物管理條例》第21條及第22(1)條，以及公契第4、5、6及8條。裁判官認為第22(2)條不能取代公契所訂的分攤方式。

裁決與命令

申請人的追討申請被駁回。已在答辯人物業上登記的押記須解除及撤銷。部分缺席答辯人獲判不作訟費命令；其餘答辯人各獲訟費1,600元，命令須於六星期後作實。

判決啟示

即使工程由建築命令要求進行，業主立案法團仍須依公契計算供款，不能僅以法定權力改變分攤基礎。對委託書異議的長期不提出，並在工程完成及付款後才提出，可能受禁止反言限制。

免責聲明

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