The Incorporated Owners of Chungking Mansions LDBM514/2001

案件基本資料

• 案件名稱：The Incorporated Owners of Chungking Mansions v Shamdasani Murli Pessumal and Others
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：Y W Yung（土地審裁處審裁主任）

案情摘要

申請人為重慶大廈業主立案法團，被申請人為大廈內各單位的業主。申請人根據大廈公契，追討業主因建築命令所要求的翻新工程而應繳的基金款項，以及追討訟費並在物業上登記押記。2000年11月19日的業主會議通過進行維修翻新及設立基金。部分被申請人反對，指會議未取得所需多數、代理授權書處理不當、承建商招標不公平，以及分攤款項違反大廈公契。

核心法律爭議

爭議包括業主會議決議是否有效、代理授權書及招標程序是否有不規則之處，以及申請人是否按照大廈公契 (deed of mutual covenant) 計算各業主應繳份額。申請人主張應按各業主擁有的土地不可分割份數分攤，並認為建築命令所涉工程可不受公契分攤條款限制；被申請人則反對該計算方法。

判決理由

審裁處接納會議紀錄及申請人證人證供，認為被申請人未能證明決議欠缺所需多數，亦未證明代理或承建商程序不公平。代理授權書問題因延誤提出、工程已大致完成及多數業主已付款，並且被申請人未申請披露，已構成禁止反言 (estoppel)。然而，《建築物管理條例》(Building Management Ordinance) 第21條及第22(1)條要求基金及供款依大廈公契處理。建築命令並不改變工程本質，不能凌駕公契；申請人未能證明第22(2)條可取代公契的分攤規定，因此追討額計算錯誤。

引用案例與條文

本案未有特別引用。主要依據《建築物管理條例》(Building Management Ordinance) 第21條、第22(1)及第22(2)條，以及大廈公契第4、5、6及8條。審裁處認為建築命令本身沒有法律效力改變公契的供款計算方法。

裁決與命令

申請人的申索被駁回。登記在被申請人物業上的押記須解除及撤銷。部分缺席被申請人不獲訟費命令；其餘被申請人各獲判訟費1,600港元，命令暫准並於六星期後轉為絕對。

判決啟示

業主立案法團即使為遵從建築命令而進行工程，仍須依大廈公契計算各業主的供款。管理委員會表現、承建商工作質素及一般不滿，如與公契計算無關，不能成為拒絕供款的理由。

免責聲明

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