業主立案法團追討費用分攤是否符合公契？

案件基本資料

• 案件名稱：THE INCORPORATED OWNERS OF CHUNGKING MANSIONS v SHAMDASANI MURLI PESSUMAL 及其他
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：YUNG 法官

案情摘要

本案申請人為重慶大廈的業主立案法團 (the incorporated owners)，向大廈內多個單位或商舖的業主（答辯人）追討翻新工程費用及相關法律費用。這些費用是根據建築命令 (Building Orders) 進行的翻新工程所產生，並已於2000年11月19日的業主會議上通過決議。申請人試圖根據公契 (deed of mutual covenant, "DMC") 在答辯人的物業上登記押記以強制執行付款。部分答辯人未有提交反對通知書或出席聆訊，而提交反對通知書的答辯人則提出了多項抗辯理由，包括質疑會議的有效性、招標過程的不公以及費用分攤方式不符合公契規定。

核心法律爭議

本案的核心法律爭議在於申請人向答辯人追討翻新工程費用的法律基礎是否成立。答辯人主要抗辯理由包括：業主會議決議未獲所需大多數通過；費用分攤方式不符合公契條款（特別是第4、5、6、8條）；以及招標過程不夠公開和公平。申請人則主張工程是根據建築命令進行，應適用《建築物管理條例》(Building Management Ordinance) 第22(2)條，且費用應按業權份數分攤。

判決理由

法庭分析了答辯人的各項抗辯理由。關於會議有效性，法庭接納申請人證人的證供，認為申請人已採取合理預防措施確保授權書 (proxies) 的有效性，且答辯人因延誤提出質疑而被禁止反言 (estopped)。關於招標過程，法庭認為答辯人未能提供證據證明其不公。關鍵在於費用分攤方式，法庭裁定申請人未能證明其按業權份數分攤費用的做法符合公契規定。儘管工程是根據建築命令進行，但這不改變工程性質，且建築命令不能凌駕於公契條款。由於費用計算基礎不正確，申請人的申索必須失敗。

引用案例與條文

本案未有特別引用

裁決與命令

法庭駁回申請人的申索，並命令解除和撤銷已在答辯人物業上登記的押記。對於部分缺席的答辯人（LDBM 500, 502, 504, 508, 513, 514, 527, 528），法庭不作訟費命令。對於其他答辯人，法庭判給每人港幣1,600元的訟費，所有訟費命令均為暫准命令 (orders nisi)，並將於六週後轉為絕對命令 (absolute orders)。

判決啟示

本案強調了業主立案法團在追討管理費或維修費用時，必須嚴格遵守公契 (deed of mutual covenant) 中關於費用分攤的規定。即使工程是因應政府的建築命令 (Building Orders) 而進行，也不能自動推翻公契的條款。法團若未能證明其費用計算基礎正確，其申索將會失敗。此外，對會議有效性的質疑應及時提出，否則可能因延誤而被禁止反言 (estoppel)。

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