隱瞞違建構成業權瑕疵嗎？

案件基本資料

• 案件名稱：Flywin Company Limited v Strong & Associates Limited
• 法院：終審法院 (Court of Final Appeal, CFA)
• 法官：李國能首席法官、包致金常任法官、陳兆愷常任法官、李義常任法官、馬道立非常任法官

案情摘要

上訴人（賣方）與答辯人（買方）於1997年8月簽訂臨時買賣合約，以6,370萬元出售位於尖沙咀的商舖。該物業存在未經批准的結構改建（即違例建築）。買方在簽署正式合約後，委託建築師檢查並發現該等違例建築，隨即提出業權查詢（requisitions on title）。賣方主張買方在簽約時已知悉違例情況，故已放棄反對權利，並沒收買方已支付的955.5萬元訂金。買方入稟法院索回訂金，初審法官判賣方勝訴，但上訴法庭推翻裁決，賣方遂向終審法院提出上訴。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：一、賣方能否在終審法院提出「買賣標的物」(subject-matter of sale) 的新論點；二、買方是否因知悉違例建築而構成對業權瑕疵的「接受」(acceptance)、「放棄」(waiver) 或「確認」(affirmation) 合約。

判決理由

終審法院裁定，賣方提出的「買賣標的物」論點屬新論點，且未在下級法院充分辯論，若准許提出將對買方造成不公，故不予受理。關於「放棄」與「確認」的論點，法庭認為買方在發現違例建築後及時提出查詢，並未有任何行為顯示其接受瑕疵業權或放棄反對權利。法庭強調，除非有極特殊情況，否則終審法院不應處理未經下級法院審理的新法律爭議。

引用案例與條文

本案引用了 The Tasmania (1890) 15 App Cas 223，確立了上訴法院不應受理未在初審提出的新論點，除非該論點在初審時已具備充分事實基礎。此外，法庭亦參考了 Wong Tak Yue v. Kung Kwok Wai (1997-98) 1 HKCFAR 55，強調終審法院對處理未經中級法院審理的議題應持極審慎態度。

裁決與命令

終審法院駁回賣方上訴，維持上訴法庭判決，賣方須向買方退還955.5萬元訂金連利息，並支付買方訟費。

判決啟示

本案重申了終審法院處理「新論點」(new point) 的嚴格原則：若該論點在初審時未經充分調查，且可能影響事實裁斷，終審法院將拒絕受理。此舉旨在維護訴訟公平，防止一方在訴訟後期提出突襲性論點。

免責聲明

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