租客因物業設施故障能否拒付租金？

案件基本資料

• 案件名稱：Yu Yiu Kong Samuel v Kobylanski, Stephen Andre
• 法院：區域法院 (District Court)
• 法官：張舉能法官 (H.H. Judge Andrew Cheung)

案情摘要

原告為涉案物業業主，被告為租客。租約期為兩年，租金每月6,200元。租客入住後發現冷氣機、廚房水槽及廁所水箱等設施有問題。被告多次要求維修，原告曾承諾更換睡房冷氣機，但因被告拖欠租金而拒絕履行。被告隨後停止支付租金，並於原告入稟追討後遷出。雙方就租金欠款及維修責任產生爭議。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：(1) 租客是否因物業設施失修而有權拒付租金或要求減租；(2) 業主是否有義務維修或更換租約中包含的電器（如冷氣機）；(3) 雙方達成的更換冷氣機協議是否具法律約束力。

判決理由

法庭裁定，租約中的維修條款不涵蓋因自然損耗 (fair wear and tear) 導致的電器故障。然而，法庭認為業主在租約中提供電器，隱含了該電器在正常使用下應能維持運作的責任。此外，業主曾明確承諾更換冷氣機，該承諾構成具約束力的和解協議 (compromise agreement)，業主不得以租客欠租為由拒絕履行。法庭同時指出，物業設施的輕微損壞未達至「不適宜居住」的程度，租客無權單方面停止支付租金，僅可就冷氣機故障獲得賠償。

引用案例與條文

本案引用了 Jones v. Geen [1925] 1 KB 659 關於「適宜居住」的標準，以及 Penn v. Gatenex Co. Ltd. [1958] 2 QB 210 關於業主維修責任的原則。

裁決與命令

法庭判原告勝訴，被告須支付欠租、差餉及水電煤費，並扣除冷氣機故障賠償及按金，最終判令被告須向原告支付12,752元及利息。關於訟費，法庭下令被告支付入稟至交還物業當日的訟費，其後雙方各自承擔訟費。

判決啟示

本案確立了在租約未有明文規定下，業主對出租電器負有維持運作的隱含責任。同時，法庭強調即使物業設施有損壞，租客亦不能輕易以「不適宜居住」為由拒付租金，除非損壞程度極為嚴重。

免責聲明

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