The Incorporated Owners of Yee On Court CACV181/2000

案件基本資料

• 案件名稱：The Incorporated Owners of Yee On Court v Li Zee Zing Hai
• 法院：高等法院上訴法庭 (Court of Appeal)
• 法官：Mayo VP、Keith JA、Stock JA

案情摘要

Yee On Court 是一幢受《相互契約》(Deed of Mutual Covenant) 規管的商住樓宇。樓宇業主法團及管理人曾進行多項翻新、修繕、電力、空調及消防工程，部分工程屬非經常性。地下七號舖業主 Li Zee Zing Hai 認為，她只應按每月管理費的比例分擔費用，並且毋須分擔升降機費用。業主法團則主張，有關工程屬《相互契約》第4條涵蓋的管理及維修開支，應按該條所訂的分攤比例收取。

核心法律爭議

爭議包括：非經常性的翻新及修繕工程是否屬《相互契約》第4(d)條的「成本、收費及開支」；第4(g)條所稱的分攤比例應如何理解；以及不受升降機服務的地下舖位是否須分擔升降機維修及更換費用。雙方亦就應否依《建築物管理條例》按不分割份數分攤費用提出相反主張。

判決理由

法院採用契約文義及整體解釋，認為第4(d)(iv)條涵蓋修理、更新、保養及裝修樓宇、公共部分、設備及服務，即使有關工程屬非經常性，亦不因此被排除。第4(g)條的「上述分攤比例」須與第4(f)條每月管理費所列比例相連，而非依據供出售用途的名義不分割份數。管理樓宇須預留沉降基金以應付日後工程，不能將契約開支限於日常經常性費用。至於升降機，第4(d)(vi)及第4(l)條明文豁免不受升降機服務的店舖，因此地下舖只須分擔其他工程費用。

引用案例與條文

本案未有特別引用。主要依據《相互契約》相關條款、《建築物管理條例》(Building Management Ordinance, Cap. 344)第20(1)、第20(2)及第34E條，以及該條例附表七第4段。法院認為契約解釋與條例的基金制度並不衝突。

裁決與命令

上訴獲准。原審土地審裁處的命令被撤銷，案件發回土地審裁處，按上訴法庭對分攤比例及升降機費用的裁決重新計算應付款項。上訴及下級聆訊訟費判給 Madam Li，訴訟費則由土地審裁處保留裁定。

判決啟示

非經常性的大型樓宇工程不必然屬契約範圍以外；管理契約可透過沉降基金安排日後支出。法院亦提醒，若上訴只涉及已確認事實而沒有證供，取得下級聆訊謄本的費用未必合理。

免責聲明

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