Chan Kai Yuen LDLR8/1999

案件基本資料

• 案件名稱：Chan Kai Yuen and Chan Siu Han v The Director of Lands
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：副法官 Lee 及委員 Stephen Yip

案情摘要

本案涉及九龍彌敦道重建計劃K2中，九龍新填地街432號地下的收地補償。Chan Kai Yuen及Chan Siu Han原為該物業的登記擁有人，物業根據《收回土地條例》於1997年4月3日歸還政府。申請人以每平方米233,100元及47.3平方米加權可售面積，索償約1,103萬元；土地署則以每平方米195,000元及38.2平方米計算，提出約750萬元。雙方專家就可比物業、位置、時間、面積、閣樓及後巷的調整存在分歧。

核心法律爭議

土地審裁處須決定收回日期的公開市場價值、適用單位價格及加權可售面積。爭議包括應採用哪一方專家的可比交易及調整、未經批准閣樓是否可計入補償，以及其額外樓底高度能否提升地下店舖價值。

判決理由

審裁處認為，可比交易應以較接近估值日期者為佳，並採納土地署專家所列的主要面積及位置、時間調整；惟第四項可比物業的面積調整採用申請人專家提出的15%。依據可比交易分析，地下主要店舖適用單位價格為每平方米200,000元。未有證據證明閣樓屬獲批准建築物，故其本身價值不予評估；然而，2.1米閣樓所形成的額外樓底空間提升地下店舖的市場吸引力，應按單位價格增加5%。後巷以內部樓面面積計算，並按六分之一計值。

引用案例與條文

審裁處參考土地審裁處在「Poon Chao Fai Case」的地點特徵及調整結論，認為土地署專家的位置調整與該案一致。《收回土地條例》第3條支持物業歸還政府；第17(3A)條涉及利息申請。審裁處亦依循既有做法，不評估未經批准建築物本身的價值。

裁決與命令

申請人獲判收地補償8,000,000元，代表物業於1997年4月3日的公開市場價值。利息按《收回土地條例》第17(3A)條另行處理；被告須支付訟費，訟費如有爭議則予評定。

判決啟示

判決區分未經批准閣樓本身的價值與其造成的額外樓底利益。即使建築物不能直接獲補償，其對合法主要空間市場價值的客觀提升，仍可透過估值調整反映。

免責聲明

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