佔用他人土地進行園藝是否構成逆權侵佔？

案件基本資料

• 案件名稱：Hong Kong Kam Lan Koon Limited v Realray Investment Limited
• 法院：上訴法庭 (Court of Appeal)
• 法官：鄧國楨副庭長 (Tang VP)、張澤祐上訴法官 (Cheung JA)、袁家寧上訴法官 (Yuen JA)

案情摘要

原告金蘭觀 (the Koon) 是一間道教廟宇，其佔用 Lot 1943。原告聲稱對鄰近的「爭議土地」（包括紅地、黃地、內花園及外花園等）擁有逆權侵佔 (adverse possession) 的業權。該土地原屬 Cheung Tak On Yuen (CTOY) 的一部分，由 Cheung Kung-wing (CKW) 擁有，後於1992年轉讓予被告。原告自1970年代起在該處進行園林工程，並聲稱已排他性佔用該土地超過20年。原審法官裁定原告未能證明其對該土地擁有排他性佔用，因為業主及其家人在該期間仍能自由進出該土地，且原告的使用是基於業主的許可。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於原告是否已對爭議土地取得逆權侵佔的業權。主要爭點包括：(1) 原告是否對土地行使了排他性的實際管有 (factual possession)；(2) 原告是否具備排他性佔有的意圖 (animus possidendi)；以及 (3) 業主是否已放棄佔有或被原告驅逐出佔有狀態。

判決理由

法庭引用 Powell v McFarlane 的原則，指出逆權侵佔必須證明「排他性的實際管有」及「佔有意圖」。法庭認為，雖然原告在土地上進行了園林工程，但業主及其家人在該期間仍持有大閘鎖匙，並能自由進出爭議土地，這足以否定原告的排他性佔有。此外，法庭裁定原告在1974年獲得業主的口頭許可 (oral licence) 使用土地，這進一步否定了逆權侵佔所需的敵對佔有性質。業主對土地的輕微使用行為已足以否定其放棄佔有。

引用案例與條文

Powell v McFarlane [1979] 38 P & CR 452; JA Pye (Oxford) Ltd v Graham [2003] 1 AC 419; West Bank Estates Ltd v Arthur [1967] AC 665; Ting Kwok Keung v Tam Dick Yuen (2002) 5 HKCFAR 336.

裁決與命令

上訴法庭駁回原告的上訴，維持原審法官關於原告未能證明逆權侵佔的裁決。原告須支付被告的訟費。

判決啟示

本案強調在逆權侵佔訴訟中，業主即使只有輕微的土地使用行為（如偶爾進出或持有鎖匙），亦足以否定其放棄佔有。此外，法庭重申若佔用人是基於業主的許可使用土地，則無法構成逆權侵佔所需的敵對佔有。

免責聲明

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