天台防水層滲水應由法團還是業主負責？

案件基本資料

• 案件名稱：Tai Fong Trade Limited v The Incorporated Owners of Nos. 167 & 169 Hoi Bun Road and Lam, Chan & Co Ltd
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：黃崇厚審裁官 (H.H. Judge WONG)

案情摘要

申請人為觀塘海濱道167及169號大廈5樓業主。該大廈樓齡約40年，天台長期出現嚴重滲水，導致5樓天花板及牆壁受損。申請人指控法團（第1答辯人）未有維修防水層（waterproof membrane），並指控發展商（第2答辯人）未有維修天台地磚層。滲水問題自1990年代中後期開始，嚴重影響5樓出租。申請人要求法庭頒令維修天台防水層，並索取維修費及租金損失賠償。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：(1) 天台防水層是否屬於公用部分（common parts），從而由法團負責維修；(2) 天台表層的地磚是否屬於公用部分，還是由擁有天台獨家使用權的發展商負責；(3) 滲水是否由天台違規建築或維修不善所致，以及申請人可索償的損失範圍。

判決理由

法庭裁定，防水層是保護整棟大廈的結構，屬公用部分，法團有責任根據《建築物管理條例》(Building Management Ordinance) 第18(1)(a)條維修。至於天台地磚，法庭認為其並非防水系統的必要部分，而是發展商作為天台業主可自由處置的飾面，故維修責任在於發展商。法庭接納專家意見，指滲水主因是防水層老化，而非天台違規建築所致。申請人因滲水導致的維修開支及租金損失（按市場租金差額計算）獲法庭支持。

引用案例與條文

Nation Group Development Limited v New Pacific Properties Limited [2001] 1 HKLRD 375 (CFA); 梁有勝 訴 馮源禧及另四人 LDBM 249 of 2000; Kung Shing Investment Ltd. v The Sunbeam Manufacturing Co. Ltd. and another DCCJ 4093 of 2002.

裁決與命令

法庭頒令：(1) 宣告防水層屬公用部分，法團須負責維修；(2) 頒發強制令，要求法團於3個月內完成防水層修復工程；(3) 法團須向申請人賠償756,960港元及相關利息；(4) 駁回對發展商的申索；(5) 法團須支付申請人訟費，申請人須支付發展商訟費。

免責聲明

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