樓上單位滲水責任認定？

案件基本資料

• 案件名稱：Wong Hon Hung 訴 Cheung Hing Mei 及 Jolly Birds Limited
• 法院：區域法院 (District Court)
• 法官：高勁修暫委區域法院法官 (Deputy District Judge J. Ko)

案情摘要

原告是Parc Oasis某大廈9樓A室的業主，被告是同一大廈10樓及11樓A室的業主。被告單位在2005年1月至2007年中期間進行了大規模裝修，包括將原有的廁所和部分廚房改建成一個擴大的淋浴間（10A淋浴間），該淋浴間位於原告主臥室的正上方。裝修期間，淋浴間地板鋪設了防水膜，並安裝了一條新的排水管以排出洗衣機的廢水。2005年7月中旬，原告單位的主臥室天花板開始出現滲水，情況持續惡化，導致原告無法使用主臥室。原告懷疑滲水源自被告單位，遂向被告提出索償。

核心法律爭議

本案主要爭議點在於原告單位滲水的原因，以及被告是否應為此負責。原告主張滲水是因被告單位10A淋浴間的防水膜不合標準及新排水管有缺陷所致。被告則反駁稱滲水是因外牆滲水，並質疑原告專家證人的資格及水樣本測試結果的可靠性。

判決理由

法官裁定，根據衡平法的蓋然性（balance of probabilities），原告單位滲水是由於被告單位10A淋浴間的防水膜有缺陷及新排水管不合標準所致。法官接納原告專家證人的資格，並認為被告專家證人關於外牆滲水的理論缺乏證據支持。法官亦接納水樣本測試結果為傳聞證據（hearsay evidence），並認為其與物業經理的觀察一致。此外，法官認為被告違反了公契（Deeds of Mutual Covenant）的條款，須對造成的滋擾（nuisance）負責。

引用案例與條文

本案未有特別引用。

裁決與命令

法庭裁定被告須對原告單位滲水造成的滋擾及違反公契負責。被告須向原告支付總計港幣104,600元的損害賠償，其中包括港幣26,000元的裝修費用、港幣28,600元的替代住宿費用，以及港幣50,000元的精神困擾及不便賠償。被告亦須支付原告的訴訟費用。

判決啟示

本案強調在處理多層大廈滲水糾紛時，舉證責任在於原告證明滲水源自被告單位。法庭在評估專家證據時，會考慮專家證人的資格及經驗，但經驗不足不影響證據的可受理性，只影響其權重。此外，傳聞證據在符合《證據條例》（Evidence Ordinance）規定的情況下可獲接納，特別是在排除該證據會損害司法公正時。

免責聲明

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