Wing Ming Garment Factory Limited HCA8805/1993

案件基本資料

• 案件名稱：Wing Ming Garment Factory Limited v The Incorporated Owners of Wing Ming Industrial Centre
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：Reyes J

案情摘要

原告 Wing Ming Garment Factory Limited 是 Wing Ming Industrial Centre 的業主，其地下舖位出租給 Mantex 使用。第一被告為該工業中心的業主立案法團 (Incorporated Owners)，第二被告為 New Gas & Company，Essman Construction Company Limited 為第三方。業主立案法團指原告容許租戶以違反大廈公契 (Deed of Mutual Covenant, DMC)、土地批約及入伙紙的方式使用舖位，遂申請中間禁制令。原告承認其地下舖位的使用不符合土地批約，並辯稱其他業主亦有類似違規，且法團選擇性執法及出於敵意。

核心法律爭議

核心法律爭議是：其他業主普遍違反大廈公契、土地批約或入伙紙，是否可構成反對中間禁制令 (interlocutory injunction) 的抗辯；法團是否因選擇性執法、失當或所謂禁反言、放棄權利而無須履行公契執法責任；原告先前向法庭作出的承諾是否應予執行。

判決理由

法庭認為，業主立案法團有責任執行大廈公契所載契諾，其他業主是否同樣違規，不會使該責任消失。法庭亦不會為此刺破法團面紗 (pierce the corporate veil)，把個別業主的行為歸入法團。個別業主的違規行為不能產生代表、禁反言或放棄權利，使法團獲准不履行責任；任何人亦不能授權違反政府作為土地批給人所施加的土地批約或違反入伙紙。原告已承諾會積極執行公契，卻容許租戶違規，並否認承諾存在，故至少有必要作出明確禁制令。

引用案例與條文

本案未有特別引用。法庭主要依據大廈公契、土地批約、入伙紙，以及原告向法庭作出的承諾，判定法團具有執法責任，而其他業主的違規不構成抗辯。

裁決與命令

法庭批准第一被告業主立案法團提出的中間禁制令申請，並按照其於2007年1月12日傳票第一段的條款作出臨時禁制令。原告須受該命令約束，切勿讓地下舖位違反公契及相關土地使用限制。

判決啟示

本案強調，個別業主不能以其他業主也違規為由要求法團停止執行公契。業主立案法團的執法責任不因普遍不遵守而消失；如認為法團沒有履行責任，適當途徑是申請強制履行 (specific performance)，而非自行違規。

免責聲明

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