法團未維修公用部分導致滲水責任？

案件基本資料

• 案件名稱：Lau Chun Wing Rod v The Incorporated Owners of Po On Building
• 法院：高等法院上訴法庭 (Court of Appeal, CA)
• 法官：Rogers VP, Le Pichon JA and Lunn J

案情摘要

原告是寶安大廈16樓C室的業主，該單位位於頂層。原告於2001年12月購入該單位後發現天花有滲水痕跡。被告是該大廈的法團。2001年底至2002年3月期間，被告安排了承建商進行翻新工程，包括在天台鋪設防水層，並將沖廁水管重新安置。工程完成後，滲水問題持續，甚至導致電線短路。原告多次向被告投訴，但被告僅依賴承建商的四年保養期，並未積極採取有效措施解決問題。承建商錯誤地將滲水歸咎於原告鋪設的瀝青和單位內部裝修。原告最終提起訴訟。

核心法律爭議

本案主要法律爭議是被告（法團）是否因未能有效維修大廈公用部分而對原告（業主）的單位滲水問題負有法律責任。具體而言，爭議點包括被告是否違反了《建築物管理條例》(Building Management Ordinance) 第18(1)(a)條下的維修責任，以及是否構成滋擾 (nuisance) 和疏忽 (negligence)。被告抗辯稱其已盡力處理，並將責任歸咎於承建商。

判決理由

上訴法庭維持原審法官的裁決，認為被告對原告的單位滲水問題負有責任。法庭指出，《建築物管理條例》第18(1)(a)條規定法團有責任維修公用部分。雖然該條款不構成自動保險，但若法團在知悉缺陷後未能採取適當措施，則會產生責任。原審法官認定被告在收到投訴後未能有效調查和補救滲水問題，僅依賴承建商的保養，且其處理方式「高壓」(high-handed)，因此裁定被告違反了其法定責任，並構成滋擾和疏忽。

引用案例與條文

本案未有特別引用。

裁決與命令

上訴法庭駁回被告的上訴，維持原審法官的裁決。原審法官曾頒布強制性禁制令，要求被告遷移沖廁水管；宣告被告有義務對天台進行防水工程以防止滲水；並命令評估損害賠償。被告須支付原告的訟費。

判決啟示

本案重申了法團在《建築物管理條例》下維修公用部分的責任。即使有承建商保養，法團在知悉問題後仍需積極採取有效措施解決，而非被動依賴承建商。若法團未能履行此責任，可能須承擔滋擾和疏忽的法律責任。法庭對被告「高壓」的處理方式表示不滿，強調法團應真誠處理業主投訴。

免責聲明

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