鄭惠娟 CACV137/2006

案件基本資料

• 案件名稱：鄭惠娟 訴 永利中心業主立案法團及 Pacific Glory Management Limited
• 法院：高等法院上訴法庭 (Court of Appeal)
• 法官：楊振權、鍾安德、朱芬齡

案情摘要

2003年5月至2004年5月期間，香港柴灣道333號永利中心商場地庫A11號店鋪的外牆漏水，損毀店內牆紙。店主鄭惠娟支付6,000元進行防水工程，並申索兩個月租金4,000元、清潔費1,500元及其他損失1,310元。她向永利中心業主立案法團及Pacific Glory Management Limited追討損失。案件因涉及大廈公契及《建築物管理條例》的法律問題，轉交土地審裁處審理。土地審裁處判兩名答辯人賠償12,810元，兩者遂就責任提出上訴。

核心法律爭議

主要爭議是：大廈外牆雖由發展商保留獨有管有及使用權，法團及管理公司是否仍按大廈公契負有維修責任；《建築物管理條例》第34H及34C條是否排除該等合約責任；以及兩者明知漏水卻不處理，能否依賴公契第9(c)段的免責條文。答辯人主張責任在發展商或高德，並否認構成蓄意疏忽。

判決理由

法院認為，《建築物管理條例》第34H條只確認對有獨有管有、使用、佔用或享用權者的維修責任，並未規定該責任具有排他性。第34K條亦沒有使公契中由其他人士承擔相同責任的條款失效。大廈公契第9(v)段要求管理公司維修大廈的主要結構及構造，而外牆屬建築物的結構及構造；第11(a)(xiv)段又將外牆維修費列入管理費，法團及管理公司既有權收費，亦負有相應責任。法院因此確認公契包含相關默示條款。兩者明知漏水而故意不採取補救行動，構成蓄意疏忽，不能援引免責條文。

引用案例與條文

本案未有特別引用其他判例。法院主要依據《建築物管理條例》第34H、34K及34C條，以及大廈公契第9(v)、第11(a)(xiv)及第9(c)段；並參考《牛津高階英漢雙解詞典》理解「structure」及「fabric」的涵義。

裁決與命令

上訴法庭駁回法團及管理公司的責任上訴，維持土地審裁處命令兩者向鄭惠娟支付12,810元。兩者須支付上訴訟費，但不包括答辯人通知書所涉訟費；如未能協議，交由聆案官評定。

判決啟示

《建築物管理條例》所指人士的法定維修責任，不排除公契另行分配或共同施加合約責任。收取外牆維修費的權利可支持相應維修責任的認定。判決亦確認，明知有缺陷而故意不處理，可能失去依賴合約免責條文的資格。

免責聲明

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