宜高物業管理有限公司 LDBM393/2004

案件基本資料

• 案件名稱：宜高物業管理有限公司 訴 MA MAN HO、MA WAI WA、MA YIN LAI KITTY、MA CHEUNG KAI SAMMEL；宜高物業管理有限公司 訴 LIN ZHEN MAN；LIN ZHEN MAN 訴 宜高物業管理有限公司；MA MAN HO、MA WAI WA、MA YIN LAI KITTY、MA CHEUNG KAI SAMMEL 訴 宜高物業管理有限公司
• 法院：香港特別行政區土地審裁處
• 法官：容耀榮法官

案情摘要

宜高物業管理有限公司（宜高）為涉案大廈的經理人，准許電訊公司在大廈外牆及光井牆壁等公用地方安裝流動電話天綫。兩個頂層單位的業主，包括林哲民及馬文豪等人，認為天綫影響使用單位並可能造成輻射傷害，因而多年拒交管理費。宜高分別追討欠款；業主則反申索拆除天綫及賠償人身、租金及生意損失，四宗案件一併審訊。

核心法律爭議

爭議包括：業主能否以天綫安裝不當或可能造成滋擾為由拒交管理費；是否有可靠醫學、科學證據證明人身傷害；天綫是否構成滋擾；業主大會決議是否有效授權出租有關公用地方；以及是否應頒布拆除天綫的禁制令及賠償。

判決理由

法庭認為管理費是按照公契及《建築物管理條例》分攤大廈共同開支，並非宜高的報酬；管理質素問題或可能存在的損害，不免除業主繳費責任，也不能當然抵銷。滋擾（nuisance）的判斷須兼顧客觀環境及其他業主的情況；本港測試顯示輻射符合安全標準，業主的憂慮源於錯誤計算及誤解資料，並不合理。雖然業主大會依法召集，決議只授權天台，而實際安裝位置在外牆及光井牆壁，故授權無效。即使如此，業主未證明損失，只有終止協議的命令適當。

引用案例與條文

法庭引用陳偉連、梁麗貞 訴 香港房屋委員會（CACV925/2001）及 The Incorporated Owners of Goa Building v Wui Tat Company Limited（CACV349/2002），並參照其在 LDBM 163-166 of 2003 的應用，主動處理當事人忽略的授權問題。另依據公契及《建築物管理條例》處理管理費責任。

裁決與命令

宜高追討管理費的申索勝訴。兩宗案件的業主須分別支付75,330元及64,800元，並支付利息。業主的人身及其他損害賠償申索被拒；業主大會授權被裁定無效，但法庭命令宜高盡力終止現行協議。各方自行承擔訟費，命令六星期後自動生效。

判決啟示

管理人可能違反管理責任，並不表示業主可停止支付管理費。公用地方的出租授權必須符合業主大會決議所指定的範圍；決議未涵蓋實際安裝位置時，授權可屬無效。惟禁制令及損害賠償仍須視實際損失及證據而定。

免責聲明

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