業主會議追溯性決議的效力？

案件基本資料

• 案件名稱：The Grande Properties Management Limited v Sun Wah Ornament Manufactory Limited
• 法院：終審法院 (Court of Final Appeal, CFA)
• 法官：Bokhary PJ, Chan PJ, Ribeiro PJ, Mortimer NPJ and Sir Gerard Brennan NPJ

案情摘要

本案涉及一棟名為「The Grande Building」的工業大廈。大廈經理人（上訴人）根據公契（DMC）召開業主會議，通過決議要求業主分攤翻新工程費用。其中，1997年的工程決議因程序問題被質疑。2001年，經理人再次召開業主會議，通過一系列決議（2001年決議），追認1997-2001年間已完成但未經事先授權的翻新工程費用，並要求業主（包括答辯人Sun Wah）支付其應分攤的款項。答辯人拒絕支付，經理人遂提起訴訟追討。原審法庭及上訴法庭均裁定經理人敗訴，認為2001年決議具有追溯力，且與公契不符。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：業主會議通過的2001年決議是否具有追溯力？即使具有追溯力，該等決議是否因與公契條文相悖而無效？上訴人主張2001年決議並無追溯力，且即使有追溯力，亦不應因此無效，因為公契並無禁止追溯性決議。答辯人則認為2001年決議具有追溯力，且經理人承認公契或《建築物管理條例》均未賦予通過具追溯力決議的權力，故決議無效。

判決理由

終審法院裁定，2001年決議在批准支付先前未經授權的翻新工程費用時，必然也具有追認該等工程的效力。法院認為，這些決議並非真正意義上的「追溯性」決議，因為業主的付款責任是從決議通過之日起才產生。即使決議被視為具有追溯力，公契中亦無任何條文禁止業主通過具有追溯力的決議。法院強調，只要決議不違反公契條文、不違法或不構成對少數業主的壓迫，業主會議有權通過此類決議以有效管理大廈。因此，原審法官及上訴法庭多數意見依賴的「So Chun Man Paul」案例，其關於追溯性決議一律無效的觀點是錯誤的，不應遵循。

引用案例與條文

本案主要討論了上訴法庭在 So Chun Man Paul v Incorporated Owners of Chee On Building [2000] 1 HKC 732 一案中的判決。終審法院認為，So Chun Man Paul 案中關於具有追溯力的決議在法律上均屬無效的裁定是錯誤的，不應遵循。該案的理由，例如追溯性決議可能導致業主喪失已獲得的權利或帶來不穩定因素等，均被本案法院駁回。

裁決與命令

終審法院一致裁定上訴得直，撤銷原審法官及上訴法庭的命令。法院判令答辯人須向經理人支付兩筆款項，分別為1,548,099港元及886,817.17港元，並自指定日期起計加判息。此外，答辯人須支付經理人在終審法院及下級法院的訟費。

判決啟示

本判決澄清了業主立案法團或經理人通過的決議，即使涉及追認已完成但未經事先授權的工程，只要不違反公契條文、不違法或不構成對少數業主的壓迫，仍可具有法律效力。這對香港多層大廈的物業管理實踐具有重要意義，確保了在緊急情況或需要糾正錯誤時，業主會議仍能有效運作。

免責聲明

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