拆卸地段適用強制售賣嗎？

案件基本資料

• 案件名稱：Capital Well Limited v Bond Star Development Limited
• 法院：終審法院 (Court of Final Appeal, CFA)
• 法官：包致金常任法官、陳兆愷常任法官、李義常任法官、納理非常任法官、米蘭諾理非常任法官

案情摘要

答辯人（發展商）收購了位於北角明園西街五幢相連建築物，並已拆卸。上訴人持有的物業位於其中一個地段（「該地段」）。答辯人已收購該地段其餘業權，並申請強制售賣該地段以進行重建。上訴人反對申請，爭議該地段已拆卸建築物，不應適用《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（Land (Compulsory Sale for Redevelopment) Ordinance, Cap 545），且答辯人提出的收購價不合理。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：第一，強制售賣條例是否適用於已拆卸建築物的「空地」；第二，土地審裁處（Lands Tribunal）在評估多數業主提出的收購價是否「公平合理 (fair and reasonable)」時，是否必須採納特定的估價原則，以及該地段的「策略價值 (strategic position)」應如何考慮。

判決理由

終審法院裁定，條例定義的「重新發展 (redevelopment)」包含更換地段上「現有或曾有」的建築物，故條例適用於已拆卸建築物的地段。關於收購價，審裁處無需進行精確的估價裁決，僅需確認收購價是否處於公平合理的範圍內。審裁處有權根據現有證據，認定多數業主提出的價格已反映該地段在整體重建計劃中的份額，無需過度考慮少數業主主張的「婚姻價值 (marriage value)」。

引用案例與條文

本案未有特別引用

裁決與命令

上訴駁回，維持強制售賣該地段的命令。上訴人須支付答辯人的訟費。

判決啟示

法院指出，若強制售賣命令僅限於單一地段，可能導致少數業主透過拍賣進行「勒索 (ransom power)」，阻礙重建。法院建議立法機關考慮是否允許將多個地段合併拍賣，以符合條例促進市區重建的政策目標。

免責聲明

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