租約中清水房條款是否要求復原樓板？

案件基本資料

• 案件名稱：AFH Hong Kong Stores, Limited v Fulton Corporation Limited
• 法院：終審法院 (Court of Final Appeal, CFA)
• 法官：李義常任法官 (Mr Justice Ribeiro PJ)、霍兆剛常任法官 (Mr Justice Fok PJ)、林文瀚常任法官 (Mr Justice Lam PJ)

案情摘要

本案涉及畢打行 (Pedder Building) 的租賃糾紛。租戶（第一申請人）在租約期內經業主（答辯人）同意拆除了部分樓層樓板。租約特別條款第13(1)條規定，租戶於租約終止時須將物業交還業主，並須處於「清水房 (bare shell)」狀態。雙方爭議在於租戶是否有責任在交還物業前，將先前拆除的樓板復原至「清水房」狀態。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於租約條款中「清水房」一詞的解釋。申請人主張該詞僅為形容詞，指「未經裝修」的狀態；答辯人則主張該詞定義了交還物業的具體結構要求，即必須包含結構性樓板。法庭需決定該條款是否要求租戶復原已拆除的樓板。

判決理由

終審法院上訴委員會 (Appeal Committee) 認為，解釋租約條款必須將「清水房」與租約中「物業 (Premises)」的定義及「每一樓層」的義務一併考慮。法院裁定，條款要求租戶將物業交還至「清水房」狀態，其語境明確包含復原先前拆除的樓板。申請人將「清水房」僅視為形容詞的論點，忽略了租戶交還物業的整體義務，且該條款在特定租賃背景下具有唯一解釋，不具備法律上的廣泛重要性。

引用案例與條文

本案未有特別引用

裁決與命令

上訴委員會拒絕批出上訴許可，並駁回申請，申請人須支付訟費。

判決啟示

本案強調租約條款的解釋必須結合租約整體語境及租賃物業的具體定義。法院指出，若條款解釋僅適用於特定背景下的租賃糾紛，則不符合「具有重大廣泛或公共重要性」的上訴許可標準。

免責聲明

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