魏岳鵬 訴 李善鈺 CACV96/2013

案件基本資料

• 案件名稱：Ngai Ngok Pang（魏岳鵬）及 Ngai Yu Ling, Mony（魏羽鈴）訴 Lee Syn Yuk, Michelle（李善鈺）
• 法院：香港特別行政區高等法院上訴法庭 (Court of Appeal, CA)
• 法官：袁家寧、關淑馨及潘兆初

案情摘要

兩名業主與租客於2011年6月23日訂立兩年期租約，月租13,800元，保證金27,600元。租約第18條容許業主在租約生效11個月後以一個月通知終止租約。業主於2012年6月5日發出通知，租約於7月5日終止；其後業主又追收7月欠租並申請收回物業。土地審裁處曾因業主追收租金而推斷雙方同意建立新租賃，撤銷收樓申請。業主遂提出上訴，並要求追討佔用收益、市值租金差額及沒收按金。

核心法律爭議

主要爭議是：業主單方面發出第二份通知，能否延長原定終止日期；租約終止後追收租金，是否表示雙方同意新租賃；租客清繳欠款後，租約能否恢復。業主否認有意訂立新租賃，租客則維持原審裁決。

判決理由

上訴法庭認為，6月5日的有效終止通知已使租約於7月5日終止，業主不能單方面撤回或延長該通知。根據 Tayleur v Wildin、Lai Mai-Yu 及 Clark v Grant 所述原則，終止通知後收取租金只有在雙方有共同意圖建立新租賃時，才會產生新租賃。整體證據顯示，業主追收租金是錯誤理解法律權利，目的是收回物業，並無建立新租賃的意圖；租客亦沒有接受新租賃。故原審以追租推斷雙方同意新租賃，屬明顯錯誤。

引用案例與條文

Tayleur v Wildin 確立終止通知不能單方撤回；Lai Mai-Yu 說明終止通知後租約不能因收租而復活；Clark v Grant 指出收租是否產生新租賃取決於雙方共同意圖。法院亦依據《高等法院條例》(第4章)第21F條及《土地審裁處條例》(第17章)第10(1)條處理相關程序。

裁決與命令

上訴得直，撤銷土地審裁處撤銷收樓申請的裁決，並聲明6月5日的終止通知有效，租約於2012年7月5日終止。業主提出的額外金錢申索發還土地審裁處審理；新證據申請被拒。業主獲判各階段訟費，交由聆案官評定。

判決啟示

判決強調，終止租約後收取租金不會自動恢復租約；關鍵在於雙方是否有一致訂立新租賃的意圖。上訴法庭並指出應集中處理關鍵論點，避免不相稱及冗長的訴訟程序。

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