舊樓強制售賣如何評估重新發展價值？

案件基本資料

• 案件名稱：Billion Glory Properties Limited (億潤置業有限公司) & Others v Li Baozhu (李宝珠) & Others
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：Lawrence Pang (彭慶輝)

案情摘要

本案涉及位於香港跑馬地 Haven Street 2-30 號及 Leighton Road 128-138 號的 Haven Court。該建築物於 1959 年落成，樓高 11 層，屬商住混合用途。申請人為該地段的業主，持有約 84.04% 的不可分割份數。由於建築物樓齡已逾 50 年，且存在結構老化、消防設施不足及維修困難等問題，申請人根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（Land (Compulsory Sale for Redevelopment) Ordinance, Cap 545）申請強制售賣該地段以進行重新發展。部分小業主提出反對，主要爭議點在於現有用途價值 (Existing Use Value, EUV) 及重新發展價值 (Redevelopment Value, RDV) 的評估。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：1. 申請人是否符合強制售賣的門檻（即持有不少於 80% 的不可分割份數）；2. 建築物的樓齡及維修狀況是否足以證明重新發展的必要性；3. 申請人是否已採取合理步驟與小業主進行公平合理的收購談判；4. 該地段重新發展價值的評估，特別是假設發展方案的參數設定（如地積比率、退縮要求及公共設施配置）。

判決理由

審裁處裁定，該建築物樓齡已逾 50 年，且結構檢測報告顯示存在鋼筋鏽蝕、碳化及混凝土保護層不足等問題，維修成本高昂且不具經濟效益，故重新發展是合理的。審裁處確認申請人已向小業主提出公平合理的收購要約，符合條例要求。在評估重新發展價值時，審裁處傾向採用較為保守的發展方案，拒絕了申請人提出的過度優化方案（如包含過多餐飲用途及不必要的退縮），並詳細審視了估價專家對地舖及住宅單位的調整因子，最終確定了地段的重新發展價值及拍賣底價。

引用案例與條文

本案引用了 Top Sail International Limited v Cheng Kai Ming (LDCS 18000/2010) 及 Charmlink Limited v Lee Tong Hing & Others (LDCS 16000/2010) 關於樓齡與維修狀況的判斷標準；以及 Capital Well Ltd v Bond Star Development Ltd (2005) 8 HKCFAR 578 關於收購談判「合理步驟」的原則。

裁決與命令

審裁處批准強制售賣申請，下令將該地段公開拍賣，底價定為 24.25 億港元。同時委任 Anthony Chow 及 Anna Chow 為售賣受託人，並下令申請人須支付反對業主的訟費。

判決啟示

本案重申了土地審裁處在評估重新發展價值時，會嚴格審視假設發展方案的合理性，特別是對於「最理想發展方案」的認定，不會盲目採納專家提出的過度樂觀或包含不必要公共設施的方案。此外，審裁處再次強調，強制售賣條例下的收購談判，申請人只需證明其要約處於公平合理的範圍內，而非必須達成一致。

免責聲明

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