YANG GUOLIANG 訴 KO KA HUNG DCCJ914/2019

案件基本資料

• 案件名稱：YANG GUOLIANG v KO KA HUNG 及 LO CHI YING
• 法院：區域法院 (District Court)
• 法官：區域法院暫委法官周卓輝

案情摘要

原告人是荃灣麗城花園一期二座一樓F室（「1F」）的業主，而第一及第二被告人是樓上二樓F室（「2F」）的業主。原告人聲稱自2017年初起，2F的浴室持續滲水至1F的浴室、客廳、飯廳和兒童房，導致單位損壞及影響。被告人否認滲水來自2F，並聲稱滲水是來自3F的「隔層漏水」及「環境影響」。雙方均有提供專家證據。

核心法律爭議

本案的核心法律爭議在於1F的滲水源頭是否來自2F。原告人主張滲水來自2F浴室的地台、牆身防水層及排污喉管欠妥。被告人則辯稱滲水是「隔層漏水」（來自3F）及「環境影響」。法庭需要裁斷原告人是否已履行舉證責任，證明滲水源頭，以及被告人是否因此違反大廈公契、建築物管理條例、構成滋擾及疏忽。

判決理由

法庭裁定原告人已履行舉證責任，證明滲水源頭來自2F。法庭信納原告人專家證人劉女士的分析，並指出聯合辦事處的《妨擾事故通知書》中指出的滲漏原因與劉女士的結論吻合。法庭不接納被告人專家證人鍾先生提出的「隔層漏水」及「環境影響」說法，認為其檢測方法不全面且合理水路理論薄弱。因此，法庭裁定被告人違反大廈公契、香港法例第344章《建築物管理條例》第34H條、構成滋擾及疏忽。

引用案例與條文

本案引用了多個關於滲水案件法律原則的案例，包括：

• Hui Ling Ling v Sky Field Development Limited (CACV 122/2012) 確立申索人有舉證責任證明滲漏源自樓上單位。
• Choy Shok Chun v Yu Hon Keung [2022] HKDC 671 指出法院不受專家意見約束，應考量所有證據。
• Lau May Ming Mamie v Zhao Wei [2022] HKCFI 322 闡明色水測試陰性結果不能決定性地反駁滲漏源頭，而陽性結果則可決定性支持。
• 張秀玲及吳炳漢 對 鄭禮莊 [1999] HKCA 680 確立了滋擾的法律原則，特別是關於戶主知情責任的界定。

裁決與命令

法庭裁定原告人勝訴。被告人須支付原告人特別損失賠償港幣28,595.06元及一般損失賠償港幣110,000元，並須支付利息。法庭頒布強制令，要求被告人於90天內自費維修2F的滲漏源頭，包括拆除浴室、重鋪防水層及磚塊，並於維修後30天內提交認可人士的證明書。被告人亦須支付原告人本訴訟的所有訟費。

判決啟示

本案強調了滲水案件中原告人的舉證責任，以及專家證據在法庭判斷中的作用。法庭明確指出，即使存在其他滲漏路徑的可能性，亦不能免除上方單位業主的責任。此外，法庭在頒布強制令時，可根據案件的持續性和被告人的不作為，列明具體的維修項目，以確保有效解決問題。

免責聲明

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