Good Faith Properties Limited LDCS42000/2011

案件基本資料

• 案件名稱：Good Faith Properties Limited 及其他 訴 Cibean Development Company Limited
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：KOT副法官（審裁處主持）及 W. K. LO先生（審裁處委員）

案情摘要

申請人共同擁有香港半山區20 Caine Road大廈所在地段75/76的不分割份數，即98.6842%；答辯人持有地下商舖的一份。申請人根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》(Land (Compulsory Sale for Redevelopment) Ordinance)，申請命令公開拍賣地段全部不分割份數，以便重新發展。答辯人反對，主張物業估值不代表市值、重新發展未獲合理證明，以及申請人未有以公平合理條款採取合理步驟收購其商舖。大廈建於1960年，結構、消防、外牆及內部設施均有廣泛缺陷。

核心法律爭議

爭議包括：申請人是否符合《條例》第3條不少於90%份數的門檻；大廈因年齡或維修狀況是否值得重新發展；第4(2)(b)條下的合理步驟是否只包括申請前的要約；申請人提出的多次收購要約是否公平合理；以及商舖現有用途價值與地段重新發展價值應如何評估。

判決理由

審裁處認為，第4(2)(b)條要求在聆訊後、作出售賣命令前，整體考慮多數業主所採取的合理步驟，因此申請前及申請後的要約均可計算。此解釋符合條例的目的：促進舊樓更新，同時防止少數業主遭不公平剝奪，並確保獲得公平合理補償。合理溝通只要求表達收購意向，不要求多數業主回答少數業主的每項問題。大廈已超過設計壽命且嚴重失修，重新發展有充分理據。估值方面，審裁處採用直接比較法及適當市場可比交易，拒絕不可靠的租值交叉核對及過時預售比較。

引用案例與條文

主要依據包括《土地（為重新發展而強制售賣）條例》第3(1)、第4(2)(b)及第10條；Capital Well 說明條例兼顧城市更新及少數業主公平補償；Fully 確認申請後提出的要約可予考慮；HKSAR v Cheung Kwun Yin 闡述目的性釋法；Pepper v Hart 闡明在特定條件下參考立法材料。審裁處亦引用 Intelligent House、Million Add 及 Lee Yun 等估值案件。

裁決與命令

申請獲准。地段全部不分割份數須為重新發展而公開拍賣，底價為732,300,000港元；須在買方成為業主後六年內完成重新發展並適合入住。答辯人須支付申請人訟費，附大律師證明，按高等法院級別評定。

判決啟示

強制售賣是最後手段，但合理步驟不限於申請前行動；審裁處可考慮直至作出售賣命令前的所有要約。公平合理性並非要求審裁處自行進行完整估值，而是判斷要約是否大致落在公平合理補償範圍內。本案亦展示重新發展模型及可比交易的新近程度對剩餘估值的重要性。

免責聲明

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