吳婉嫻 訴 林飛魁 CACV285/2011

案件基本資料

• 案件名稱：吳婉嫻 訴 林飛魁、戴川真
• 法院：高等法院上訴法庭 (Court of Appeal)
• 法官：關淑馨、朱芬齡、潘兆初

案情摘要

原告人自1996年起居於荃灣兆和街10號3A室。被告人於2008年3月15日購入樓上4A室並出租；4A室早於2005年改建為兩個套房。原告人指改建後，租客日常起居聲音透過地台及地磚傳至其單位，造成長期噪音滋擾；4A室廚房及廁所的地台防水或暗藏水管亦有問題，導致其睡房天花持續滲水。區域法院判原告敗訴，原告遂提出上訴。

核心法律爭議

第一，未由現任業主造成的滲水，在其購入物業後仍持續時，是否構成私人滋擾 (private nuisance)，現任業主是否須負責。第二，正常家居活動聲音在地磚隔音不足而長期傳入鄰居單位時，是否構成滋擾。雙方並爭議滲水是否已在購入後停止，以及原告是否因異常敏感而誇大噪音影響。

判決理由

上訴法庭認為，客觀專家證據顯示滲水在被告購入4A室後至少持續至2009年8月4日，並且惡化；原審僅依賴原告申索陳述書中對水漬的主觀描述，卻未解釋為何不接納專家證據，故屬錯誤。依據私人滋擾原則，雖非由被告造成，業主在知悉或應知悉滋擾後仍不補救，即可負責。噪音方面，法庭不考慮原告的主觀異常敏感，但專家證據顯示長期的60至80分貝聲音足以困擾一般人；地磚隔音不足是主要原因，故構成滋擾。

引用案例與條文

本案引用 Sedleigh-Denfield v O’Callaghan [1940] AC 880，說明未造成滋擾的被告在知悉後不補救仍可負責。賠償方面引用 Lo Yu Chu v Kam Fu Lai Development Co Ltd [1994] 3 HKC 18、Bone v Seale [1975] 1 WLR 797及 John So & Anr v Lau Hon Man & Ors，採用舒適生活損失及慣例金額的原則。

裁決與命令

上訴得直，撤銷原審判決及訟費命令。被告須在42日內採取有效措施停止噪音，並支付滋擾賠償HK$60,000、天花維修費HK$5,000，以及原審和上訴訟費，包括測量師報告費。滲水因原審時已停止，毋須另行強制維修命令。

判決啟示

現任業主即使沒有造成原有滋擾，在知悉或應知悉後不作合理補救，仍可能承擔法律責任。評估噪音滋擾須以一般人的客觀標準為本；正常生活聲音在隔音缺陷下長期傳播，也可構成滋擾。

免責聲明

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